大阪のマンション管理会社の選び方~不動産・ビル・賃貸・分譲~

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大阪の管理組合理事さん必見!マンション管理会社を見極める鑑定眼きたえます

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マンション管理組合の仕事事情|大阪編

マンションの管理組合とは、そもそもどのような組織なのか、詳しくご存知だろうか。管理組合という組織の法的な根拠、おもな仕事内容など、基礎知識をおさらいしてみよう。

管理組合とはどんな組織なのか

マンションは一戸建てと異なり、複数のオーナーがひとつの建物の中に存在している特殊な形態である。

専有部分に関しては完全に個人の財産だが、廊下やエントランスなど共用部分は共有財産となるので、オーナー同士が協力して管理しなければならない。

同じ屋根の下でお互いの権利を害さないよう、心地よく暮らすためのルールを決め、建物や設備の維持を行っていくための主体となる団体が管理組合だ。

マンションに入居(区分所有)したときから、自動的にすべての区分所有者が管理組合員となり、管理組合が組織される。

組合員は、マンションを所有している本人のみで、所有者の家族や所有者から借りている人は組合員とはならない決まりになっている。

管理組合が行う仕事とは

実は、管理組合が行うべき業務は膨大な量に及ぶ。建物や設備の清掃と点検、補修、管理費や修繕積立金の集金、予算の作成や決算、会計管理など、数え上げればきりがない。

あまりにも大変なので、管理会社へ委託しているマンションがほとんどというのが実情だ。

そこで、管理組合のおもな業務を以下にまとめてみた。

  • マンションの建物や設備の日常的な管理
  • 建物や設備の定期点検
  • 損害保険への加入
  • 建物や設備の補修や修繕
  • 予算の作成と提案、決算の確認と報告
  • 会計管理
  • 資金運用
  • 管理費や修繕積立金の集金、督促、費用の支払い
  • 修繕工事の立案、計画作成、実施
  • 総会や理事会の開催
  • 管理規約の見直しや改正、細則の作成など
  • 防災訓練、区分所有者への広報、イベントの開催

管理組合は管理会社と二人三脚で歩むべき

管理組合のおもな業務内容を書き出しただけでも、しんどいことがよくわかるだろう。理事や組合員がみんなで分担するとしても、自分の仕事や家事をこなしながら行うとなると、途方もない作業である。

したがって、仕事量の問題だけでなく、専門知識や技術が必要となることから考えても、管理業務や専門の管理会社へ委託するのが無難といえる。

信頼できる管理会社と契約し、自分たちの望む管理サービスを希望の管理費用で実現させるのがもっとも理想的な形だろう。

安心で快適な住環境を得るために、管理会社は管理組合が自分たちの意志で決め、管理費用も交渉して決定するべきなのだ。

そこで、このカテゴリーでは、管理組合が主体となって、管理会社を変更し、成功した体験談を紹介しよう。

さらに、大阪府のマンション管理組合が受けられる行政サービスなどについても解説するので、ぜひ参考にしてもらいたい。

困ったときはマンション管理士に相談してみよう

マンション管理士とは、2001年施行の「マンション管理適正化法」により制定された国家資格のことだ。マンションの資産価値を維持し、適正な管理を行うことを目的として施行された。

民法や建築基準法、消防法や不動産登記法などの法律に関する幅広い知識が必要とされる専門性の高い資格であり、合格率は7~8%という大変狭き門である。

マンション管理士の実際の役割・業務とは?

まずはマンション管理のスペシャリストとして、マンション管理組合の運営を手助けする。また建物構造上の技術的な問題やその他の維持管理に関して、適切な助言や指導、援助といったコンサルティング業務を担っている。

マンション管理の現場は、常時多くの問題を抱えている。管理会社・管理組合・入居者という3者が関わるこの世界では、些細なことで衝突することが非常に多いからだ。

マンション管理士はこの3者の間を上手に取り持ち、スムーズで平穏な運営を促進するいわば「潤滑油」的存在である。

管理士が普段入居者と接する機会は少ないため、今回は管理士が管理組合および管理会社にとってどのように役立つのかを説明しよう。

「管理組合」にとっての管理士

「管理組合」と言っても、管理に関してはおおむね素人である入居者自らが形成する組織である。そのためマンション管理に必要な知識は往々にして乏しい。

組合を運営する「役員」の選出方法はマンションごとに異なるが、入居者が順番に担当しているため、自分の番になって仕方なくやっているという場合も多いようだ。そうなれば、マンション維持に必須の業務すらまともに行われないこともありうる。

このような状況は入居者にとっても不利益となる。払う必要のない高額な管理費を請求されるままに支払ってしまった、早期に対応されなかったために大規模な修繕を要することになり入居者に多額の費用請求がされた、といった事例もある。

たとえ意欲的な役員で構成される管理組合を持つマンションであっても、やはり役員は素人であるために管理が行き届かず行き詰まることもある。管理と簡単に言っても、マンションの価値を損なわないためには非常に重要であるため、管理士の介入は有益と言える。

また、管理組合は入居者で構成されるのに対し、管理士は第三者の立場である。第三者が関わることで管理会社に適度な緊張感を与え、業務を抜かりなく遂行させるのにも役立つ。

「管理会社」にとっての管理士

管理会社の担当者は複数の建物を担当していることが多い。

そのため、日頃から管理組合との意思疎通がなされていたとしても、早期に解決すべき重要な問題を見落としたり、長期間放置したりしてしまう場合もある。

前述のように管理組合も名ばかりで、管理会社の担当者もそれをいいことに業務において怠慢である場合も少なくない。

そのような状況において管理士は、第三者としての立場から改善を要する点について率直な意見を述べることができる。

このように、第三者である管理士の中立な立場は、公平で透明性のあるマンション運営に大いに寄与すると言える。

ただし、クレーム対応や管理会社および組合への厳しい指摘、管理費等滞納者への督促など管理士にとっては気持ちの良い役回りばかりでないこともある。

そのため基本的な能力に加え、人間的な度量の広さや、臨機応変に行動する頭の回転の早さも兼ね備えた管理士は、貴重かつ優秀な管理士である。

マンション管理に行き詰まり困り果てた時には、このようなマンション管理士に相談することを検討すると良いだろう。

マンション管理士と管理会社、管理組合という3者が協力し合う関係こそが、円滑なマンション管理の基礎となるからだ。

マンション管理って何をすればいいの?

 
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