大阪のマンション管理会社の選び方~不動産・ビル・賃貸・分譲~

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マンション管理組合の仕事事情|大阪編

マンションの管理組合とは、そもそもどのような組織なのか、詳しくご存知だろうか。管理組合という組織の法的な根拠、おもな仕事内容など、基礎知識をおさらいしてみよう。

管理組合とはどんな組織なのか

マンションは一戸建てと異なり、複数のオーナーがひとつの建物の中に存在している特殊な形態である。

専有部分に関しては完全に個人の財産だが、廊下やエントランスなど共用部分は共有財産となるので、オーナー同士が協力して管理しなければならない。

同じ屋根の下でお互いの権利を害さないよう、心地よく暮らすためのルールを決め、建物や設備の維持を行っていくための主体となる団体が管理組合だ。

マンションに入居(区分所有)したときから、自動的にすべての区分所有者が管理組合員となり、管理組合が組織される。

組合員は、マンションを所有している本人のみで、所有者の家族や所有者から借りている人は組合員とはならない決まりになっている。

管理組合が行う仕事とは

実は、管理組合が行うべき業務は膨大な量に及ぶ。建物や設備の清掃と点検、補修、管理費や修繕積立金の集金、予算の作成や決算、会計管理など、数え上げればきりがない。

あまりにも大変なので、管理会社へ委託しているマンションがほとんどというのが実情だ。

そこで、管理組合のおもな業務を以下にまとめてみた。

  • マンションの建物や設備の日常的な管理
  • 建物や設備の定期点検
  • 損害保険への加入
  • 建物や設備の補修や修繕
  • 予算の作成と提案、決算の確認と報告
  • 会計管理
  • 資金運用
  • 管理費や修繕積立金の集金、督促、費用の支払い
  • 修繕工事の立案、計画作成、実施
  • 総会や理事会の開催
  • 管理規約の見直しや改正、細則の作成など
  • 防災訓練、区分所有者への広報、イベントの開催

管理組合は管理会社と二人三脚で歩むべき

管理組合のおもな業務内容を書き出しただけでも、しんどいことがよくわかるだろう。理事や組合員がみんなで分担するとしても、自分の仕事や家事をこなしながら行うとなると、途方もない作業である。

したがって、仕事量の問題だけでなく、専門知識や技術が必要となることから考えても、管理業務や専門の管理会社へ委託するのが無難といえる。

信頼できる管理会社と契約し、自分たちの望む管理サービスを希望の管理費用で実現させるのがもっとも理想的な形だろう。

安心で快適な住環境を得るために、管理会社は管理組合が自分たちの意志で決め、管理費用も交渉して決定するべきなのだ。

そこで、このカテゴリーでは、管理組合が主体となって、管理会社を変更し、成功した体験談を紹介しよう。

さらに、大阪府のマンション管理組合が受けられる行政サービスなどについても解説するので、ぜひ参考にしてもらいたい。

困ったときはマンション管理士に相談してみよう

マンション管理士とは、2001年施行の「マンション管理適正化法」により制定された国家資格のことだ。マンションの資産価値を維持し、適正な管理を行うことを目的として施行された。

民法や建築基準法、消防法や不動産登記法などの法律に関する幅広い知識が必要とされる専門性の高い資格であり、合格率は7~8%という大変狭き門である。

マンション管理士の実際の役割・業務とは?

まずはマンション管理のスペシャリストとして、マンション管理組合の運営を手助けする。また建物構造上の技術的な問題やその他の維持管理に関して、適切な助言や指導、援助といったコンサルティング業務を担っている。

マンション管理の現場は、常時多くの問題を抱えている。管理会社・管理組合・入居者という3者が関わるこの世界では、些細なことで衝突することが非常に多いからだ。

マンション管理士はこの3者の間を上手に取り持ち、スムーズで平穏な運営を促進するいわば「潤滑油」的存在である。

管理士が普段入居者と接する機会は少ないため、今回は管理士が管理組合および管理会社にとってどのように役立つのかを説明しよう。

「管理組合」にとっての管理士

「管理組合」と言っても、管理に関してはおおむね素人である入居者自らが形成する組織である。そのためマンション管理に必要な知識は往々にして乏しい。

組合を運営する「役員」の選出方法はマンションごとに異なるが、入居者が順番に担当しているため、自分の番になって仕方なくやっているという場合も多いようだ。そうなれば、マンション維持に必須の業務すらまともに行われないこともありうる。

このような状況は入居者にとっても不利益となる。払う必要のない高額な管理費を請求されるままに支払ってしまった、早期に対応されなかったために大規模な修繕を要することになり入居者に多額の費用請求がされた、といった事例もある。

たとえ意欲的な役員で構成される管理組合を持つマンションであっても、やはり役員は素人であるために管理が行き届かず行き詰まることもある。管理と簡単に言っても、マンションの価値を損なわないためには非常に重要であるため、管理士の介入は有益と言える。

また、管理組合は入居者で構成されるのに対し、管理士は第三者の立場である。第三者が関わることで管理会社に適度な緊張感を与え、業務を抜かりなく遂行させるのにも役立つ。

「管理会社」にとっての管理士

管理会社の担当者は複数の建物を担当していることが多い。

そのため、日頃から管理組合との意思疎通がなされていたとしても、早期に解決すべき重要な問題を見落としたり、長期間放置したりしてしまう場合もある。

前述のように管理組合も名ばかりで、管理会社の担当者もそれをいいことに業務において怠慢である場合も少なくない。

そのような状況において管理士は、第三者としての立場から改善を要する点について率直な意見を述べることができる。

このように、第三者である管理士の中立な立場は、公平で透明性のあるマンション運営に大いに寄与すると言える。

ただし、クレーム対応や管理会社および組合への厳しい指摘、管理費等滞納者への督促など管理士にとっては気持ちの良い役回りばかりでないこともある。

そのため基本的な能力に加え、人間的な度量の広さや、臨機応変に行動する頭の回転の早さも兼ね備えた管理士は、貴重かつ優秀な管理士である。

マンション管理に行き詰まり困り果てた時には、このようなマンション管理士に相談することを検討すると良いだろう。

マンション管理士と管理会社、管理組合という3者が協力し合う関係こそが、円滑なマンション管理の基礎となるからだ。

マンション管理の基礎知識を徹底解説 

マンション管理

マンション管理には「必ず知っておくべき基礎知識」がある。以下、要チェックのポイントを説明しよう。

退去時のトラブル防止に役立つ「大阪府版ガイドライン」

マンション退去時に特に多いのが原状回復のトラブルだ。

大阪府では「賃貸住宅の原状回復トラブルを防止するために」と題するガイドラインを策定している。

  1. 退去時の復旧は、通常の範囲内であれば貸主が行う。
  2. 入居中の修繕は原則として貸主が行う。
  3. 上記と異なる特約は、貸主・借主双方の明確な合意がないかぎり無効。

ガイドラインでは、上記3つの基本原則を定めるほか、「原状回復トラブルを防止するための手順」もあわせて定めている。

具体的には、

「原状回復に関する契約前の説明」

「入居時は、当事者の立会いのもと部屋の状態を確認」

「借主の善管注意義務」

「退去時は、当事者の立会いのもと部屋の状態を確認」

「貸主は、原状回復に関する費用請求は必ず書面にて行う」

などだ。

サービスに問題がある場合は管理会社の変更も必要 

マンション管理会社には高額の委託料を支払っているから、適切なサービスが行われない場合は管理会社の変更も必要だ。

たとえば大阪市内のある中規模マンションの場合、共用部分の水漏れの対処を要請したのに半年間も放置されたというケースがあった。管理会社を変更したら、以前の管理会社よりも迅速かつ丁寧な対応だったために、管理組合の雰囲気も格段に良くなったという。

大規模マンションの場合は、大手デベロッパーの子会社が管理する例が多い。しかし、デベロッパー系列であることにあぐらをかいて、質の低い管理が横行することも稀にある。そのような場合は、独立系の管理会社に変更することで事態が改善される場合があるぞ。

行政サービスも活用して円滑なマンション管理を 

マンション管理にとって有用な行政サービスがあることも知っておきたい。たとえば大阪府の「分譲マンション管理・建て替えサポートシステム」がそれである。

大阪府住宅供給公社のマンション建替・相談グループから、相談アドバイザーや実務アドバイザーが派遣され、マンションの建替・修繕に関する相談や、現場調査、建替・修繕計画の策定などをサポート。

このような制度は大阪府内の各行政区で実施しているので活用すると良いだろう。たとえば枚方市では、修繕工事の進め方や管理組合の心構えといったマンション管理の基礎知識に関するセミナーを、定期的に開催している。

管理組合の運営のコツとは 

管理組合には必ず押さえるべき5つのコツがある。

1.まずは現状把握から

マンション管理の重要ポイントは「現状の問題点を解決する」という点にある。発生しつつある問題点を正確に把握することが、適切なマンション管理の始まりだ。

2.組合運営のスケジュールは計画的に

管理組合の定例会は年間単位できちんとスケジューリングしておくこと。遅くとも新年度の始まる2カ月前には決定しておきたい。

3.理事は持ち回り制がベター

理事は居住者の持ち回り制が基本。自薦他薦にゆだねると、なり手の決定が困難になるからだ。

4.理事会で討議したい内容は事前にしぼっておく

理事会は開催期日も時間も限られている。討議内容は事前に吟味しておくことが重要。

5.役職選任は持ち回り制で

マンション管理組合には、理事長・副理事長・監事など役職がいくつかある。役職を引き受けるのは誰でも気が進まないものだ。公平に担当するべく持ち回り制を採用しよう。ただし、やむを得ない事情で受任できない場合もある点には注意したい。

マンション管理の財務は「一般会計」と「特別会計」で考える 

マンション管理には多額の費用がかかる。そこで必要なのが、明瞭な会計処理である。そのために必要な項目が「一般会計」と「特別会計」だ。

一般会計は日常的な支出に関するものであり、設備の保守点検、管理会社の委託料、人件費、光熱費などである。特別会計は将来的な支出に関するものであり、大規模修繕の費用や災害時に生じた修繕費用などである。

総会を円滑に進めるための3つのポイント

円滑な総会運営のために次の3つのポイントを遵守しよう。

1. 事前の議案作成では居住者が共有すべき問題点も討議すべし

総会はマンション管理における最高意思決定機関である。決算と予算案の承認、役員の選任・解任、事業報告と事業計画案の承認などの基本事項はもちろんだが、居住者全体に関わる問題点は必ず議案にあげよう。

2. 日程の調整は早めに

総会の開催および議決は、できるだけ多くの居住者が出席できるように、早め早めに日程調整したい。

3.開催通知は漏れなく

総会の開催通知は全居住者への通知が義務付けられている。居住者にとっては自分の意見を管理組合に提示する数少ない機会だからだ。委任状や議決権行使書といった必要書類は必ず添付しよう。

賃貸マンションオーナーが注意するべき「マンション管理のコツ」とは

いまやマンションは投資の対象となる時代だ。マンションを一室購入して賃貸することで副収入を得る賃貸マンションオーナーも増えている。

賃貸マンションオーナーには、管理・運営上避けられない苦労がある。たとえば、管理組合がしっかり運営されていないと、保守点検や修繕などがおろそかになり、せっかく購入した賃貸マンションの価値が下がってしまう。また、家賃の管理などをオーナー自身で行うと手間暇が非常にかかる。

そこで活用したいのが「賃貸不動産経営管理士」だ。賃貸住宅に関する知識・技能・倫理観を持った専門家なので、家賃管理など賃貸マンションオーナーの気になる情報について適切な助言をしてくれる存在だ。

お目当ての物件があったら、まずは管理会社に問い合わせ、賃貸不動産経営管理士が在籍しているかを確認しよう。

マンション管理に絶対不可欠な「損害保険」 

マンション管理にとって損害保険は不可欠。たとえば災害によって共用部分が破損した場合、膨大な修繕費用を保険金でまかなえないと、長期間にわたって居住者の生活に大きな不具合をきたすからだ。

管理組合が当事者となって契約する損害保険には、火災が原因の損害を補填する「火災保険」、地震による損害を補填する「地震保険」、共有部分の欠陥などが原因で第三者に損害を与えた場合に適用される「施設所有(管理)者賠償責任保険」、居住者の不注意によって第三者に損害を与えた場合に適用される「個人賠償責任保険」の4種類がある。

損害保険は共用部分に関係する損害が対象だ。したがって契約時には、専有部分と共用部分をどのように区分するか、基準をよく確認しておきたい。

必要に応じて「マンション管理士」も活用しよう 

管理会社も営利企業である故に「コストはできるだけ減らしたい」と考える。そのため、安い給料で管理員を採用し、ろくに研修もさせていない状態で派遣してくることも皆無ではない。

そのようなケースで管理組合の強い味方となるのが「マンション管理士」だ。マンション管理士は、管理会社とは独立した存在であり、マンション管理に関する高度な知識を持ったプロ。管理会社がおろそかにしがちなポイントも、幅広く客観的な視点でチェックしてくれるから安心だぞ。

1000戸を超えるような大規模マンションなどでは、管理会社の負担も大きく、適切なマンション管理がなされない場合もある。管理組合の権限で独自にマンション管理士と契約し、サポートしてもらうのも良い選択と言える。

マンション管理って何をすればいいの?

 
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