大阪のマンション管理会社の選び方~不動産・ビル・賃貸・分譲~

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賃貸住宅紛争防止条例と大阪府版ガイドライン

マンション管理の現場では、入居者が退去する際に住んでいた部屋の原状回復とそれに伴う補修費用の負担割合に関するトラブルが多く発生していました。このトラブルを防止するために、東京都では賃貸住宅紛争防止条例が定められたという経緯があります。

まず、賃貸住宅紛争防止条例についてその概要を説明した後、大阪府ではどのような対応が取られているか、そして大阪府版のガイドラインの内容も紹介します。大阪でマンション管理をする上では避けて通れない問題ですので、内容をよく確認してください。

賃貸住宅紛争防止条例とは

賃貸住宅紛争防止条例とは、具体的には退去時に原状回復や修繕の費用に行いて、貸主側が借主側に対して説明義務があると定めた条例です。

退去時の原状回復は補修費用をどのように負担するのかについては、定められたガイドラインで明示されています。この内容を超えて借主に負担を求める場合は、別途特約を定めて、借主自身が納得した上で「この特約の内容を実行する」という明確な意思表示をしたことを証拠として残しておく必要があります。

この条例は東京都内だけに効力がありますが、首都圏の県でもこの条例を受け、それぞれ対策を表明。大阪府も、この内容を受けて「賃貸住宅の原状回復トラブルを防止するために」という「大阪府版ガイドライン」と呼ばれる文書をまとめています。この文書の内容については次に詳しく解説します。

大阪府版ガイドラインの説明

国土交通省が作成した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」を参考にして定められた「賃貸住宅の原状回復トラブルを防止するために」。通称大阪府版ガイドラインと呼ばれています。※1

大阪府版ガイドラインでは、非常にシンプルに、原状回復の基本原則をこのように表現しています。

  1. 入居者が退去する際、通常の使用範囲内での損耗等の復旧は貸主が行うことが基本
  2. 入居期間中に必要となる修繕は貸主が行うことが基本
  3. 上記と異なる特約を定める場合は、貸主・借主双方の明確な合意が必要
この基本原則は、賃貸住宅紛争防止条例に沿った内容です。また、原状回復の補修費用に関するトラブルを防止するための手順も定めていますので、その手順も紹介しましょう。

参考:※12013年3月27日更新大阪府 「賃貸住宅の原状回復トラブルを防止するために」

大阪府版ガイドラインによる原状回復トラブルを防止するための手順

大阪府版ガイドラインでは、「原状回復トラブルを防止するための手順」として以下の流れで賃貸物件の契約前から退去時までの流れを紹介しています。

  1. 契約前の説明
    貸主または宅地建物取引業者は、契約前に原状回復についての基本的な考え方を借主へ説明する必要があります。

  2. 入居時:立会い等による部屋の確認
    入居時は、貸主・宅地建物取引業者・借主が立ち会って、部屋の状態を確認します。後から問題にならないように、写真を撮影するなどして入居前の状態を押さえておきましょう。

  3. 入居中の注意事項
    入居中、借主は部屋を善良に管理する義務があります。契約内容やルールを守ってきれいに使う努力をしなくてはなりません。入居中に不具合が生じた場合、借主は修繕などを貸主や宅地建物取引業者と相談します。入居期間中の修繕については、貸主が行うことが基本です。

  4. 退去時:立会い等による部屋の確認
    退去時には、再び貸主・宅地建物取引業者・借主立ち会いのもと、部屋の状態を確認しましょう。この時も、部屋の写真撮影やメモなどにより、状況を把握するようにします。

  5. 請求費用の書面交付と説明
    貸主・宅地建物取引業者は原状回復にかかる費用と、借主が負担すべき金額について、請求書を書面で交付して、説明の上で支払いを求める必要があります。

このように、節目節目での説明と貸す部屋の状態確認を欠かさないようにすることで、トラブルを未然に防げる確率が高くなります。

負担になる内容について

入居者が退去する際の原状回復において、ガイドラインで示されている貸主が負担となる内容と借主が負担になる内容は以下の通りです。

《貸主が負担となる内容は経年変化による自然な劣化によるもの》

  • 新規入居者獲得のために行う畳・網戸・カギ・浴槽などの交換
  • エアコン設置のために必要上開けた壁の穴
  • 建物構造的な欠陥による畳やフローリングの変色
など

《借主が負担となる内容は不注意や管理不行き届きなどによる劣化》

  • 雨の吹き込みを放置したために残ったフローリングの色落ち
  • 結露や飲みこぼしの清掃不良によるカビやフローリングのシミ
  • 子どもやペットによる柱や壁などのキズ
など

 
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