大阪のマンション管理会社の選び方~不動産・ビル・賃貸・分譲~

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マンション管理の基本!損害保険について解説

マンション管理の基本!損害保険について解説

マンション

マンションが天災や事故など不測の事態で破損した時、共有部分の修繕費がまかなえないままだと、日々の生活に不具合をきたしたり、住民に二次災害がおよんだりする恐れがあります。

そのような事態を回避し、マンションの財産価値を長く保ち、安定した管理体制を維持する手立てが、損害保険の有効活用です。

マンションの管理組合で利用する損害保険について、損害保険付保上の留意点や主な損害保険の種類と内容を紹介・説明します。必要なものを取捨選択して、マンション管理のリスク削減にお役立てください。

損害保険付保上の留意点

《専有区分と共有区分の範囲を明記》

専有区分と共有区分が管理規約で明記されているかどうかを確認しなければなりません。漏水事故で問題となる給排水管の範囲区分についてもはっきり決める必要があります。また、建物の基礎や地下室、門、塀、垣および物置、車庫などの付属建物は意外と見落としがちな盲点です。それらも保険の対象にするのか、きちんと確認し、規約に明記しなければなりません。

《「上塗基準」で付保すること》

専有区分と共有区分の基準には「上塗基準」「壁芯基準」があります。

  • 上塗基準:天井や壁・床など、部屋の内側を専有区分とする基準
  • 壁芯基準:天井や壁などの真ん中を専有区分と共有区分の境目とする基準

標準的な管理組合規約では、専有区分と共有区分の範囲を上塗基準として指定しています。ここで、もし管理組合規約では上塗基準と指定しているのに、損害保険付保の際に壁芯基準としてしまうと、天井や壁・床などの構造物の半分が補償範囲外になるという困った事態に…。このような事態を避けるためにも、必ず上塗基準で付保するように注意しましょう。

主な損害保険の種類と内容

損害保険

マンションの管理組合に関係のある主な損害保険の種類は以下の通りです。

  1. 火災保険
  2. 地震保険
  3. 施設所有(管理)者賠償責任保険
  4. 個人賠償責任保険

これらの保険は、基本的にすべて管理組合で加入するべきものです。詳細については以降で説明します。

《1.火災保険》

マンション管理組合が加入する最も一般的な保険です。マンションにおける火災保険は、掛け捨てまたは積立型で、一般的には火災以外にも以下の内容が保障されます。

  1. 落雷・破裂・爆発・風災
  2. ひょう災・水濡れ
  3. 物体の落下・飛来・衝突
  4. その他破損汚損の事故による損害
  5. 臨時費用
  6. 残存物取り片付け費用・水濡れ調査費用
  7. 損害防止費用
  8. 水害危険補償
  9. 設備損害補償

地震や契約者・被保険者の故意などによる損害など、火災保険ではカバーできない保障に対しては、別途保険をかけていくこととなります。また、年々被害が深刻なゲリラ豪雨や台風などの影響による水災も、保険の補償の対象には含まれていません。

特に深刻な被害が予想される地域(過去に水害があった、または行政発行のハザードマップで水害指定地域内にある)の方は、対策として別途付保を検討する必要があるでしょう。

《2.地震保険》

地震による火災や建物の倒壊は火災保険の補償範囲外なので、地震保険に別途加入することが必要です。この保険は単独で加入することはできません。火災保険とセットで、加入することになります。

地震のほか、それに伴う津波や噴火、またそれら災害による火災・損壊・埋没・流出の被害も補償対象となります。保険料が少々高いのがネックですが、日本では地震はいつどこで起きてもおかしくない災害であり、国も加入を推奨しています。

地震保険は、地震など指定された災害によって建物が被害を受けた場合、被害の割合によって保険料が支払われます。実際の損害額ではないため注意が必要です。被害の割合は4段階に分けられています。

                                                                           

  損害の状況 損害の状況が判定される基準 支払われる保険料
1 全損 損害額が建物時価額の50%以上 保険金額の全額
2 大半損 損害額が建物時価額の40%以上50%未満 保険金額の60%
3 小半損 損害額が建物時価額の20%以上40%未満 損保険金額の30%
4 一部損 損害額が建物時価額の3%以上20%未満 保険金額の5%

一般的に管理組合向けに「マンション総合保険」といった名称で販売されている保険の中心商品は、この地震保険と前述の火災保険のセットです。これらはどちらもマンションの共用部分を一括して補償するものですが、これに後述の施設賠償責任保険、個人賠償責任保険などを特約で付け加えることができるものもあります。

《3.施設所有(管理)者賠償責任保険》

共有部分の施設自体の問題で、マンションの管理組合に賠償責任が問われた場合に使える保険です。例えば、壁がはがれて落下した先に通行人がいてけがをさせた場合などがこれに当たります。

《4.個人賠償責任保険》

居住者の日常生活において、不注意による漏水で階下に迷惑をかけた場合や、子どものいたずらでバルコニーから物を落としてしまい通行人にけがをさせた場合など、マンションの居住者が賠償責任に問われる場合があります。それらの日常に起因する事故の賠償責任から区分所有者や賃貸人を守るための保険です。管理組合が一括で加入します。

契約者は管理組合ですが、被保険者は各室の居住者ということになります。「お金がなくて損害請求額を支払えない」などといった居住者の無用なトラブルが起こるのを防ぎます。建物の共用部分に適用される保険ではありませんが、マンションの共同住宅という特質上、付帯しておくのが無難です。

補償内容は、各保険会社や保険の種類、特約の付帯の有無などにより異なるので、ご自身のケースに合ったものを選んでください。

その他の損害保険

機械的・電気的事故の保険

 施設賠償保険では、機械的・電気的事故(例えば機械式駐車場など設備機器の不具合による事故)は保険の補償対象とはなっていません。共用施設の不具合による事故が発生しても、その原因がはっきりしない場合、保険金がおりないこともあります。それを担保するための保険付保も検討してみましょう。

大規模修繕工事瑕疵保険

この保険の対象となるのは、大規模修繕工事を行った外壁や屋上部分、給排水管路などの共用設備です。大規模修繕工事には巨額の費用がかかることがあるうえ、修繕後も該当部分の不具合や瑕疵に悩まされることがあります。この保険に加入していれば、工事後(保険期間中)の不具合や瑕疵があった際に、その補修対応に要した費用を保険金請求することができます。

このような保険は、管理する組合が加入するものではありません。大規模修繕工事のときに施工業者が加入する保険です。管理組合にとっては工事後の補修対応をしっかりしてもらえるので非常に心強いと言えます。施工前、業者に加入の有無を確認しておくとよいでしょう。

 
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