大阪のマンション管理会社の選び方~不動産・ビル・賃貸・分譲~

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大阪の管理組合理事さん必見!マンション管理会社を見極める鑑定眼きたえます

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管理会社を変更すべき二大要因

管理会社を変えるメリット

マンション

マンションの管理会社は、快適なマンションの提供に大きな役割を果たしている。マンションの清掃や設備の点検、管理組合の運営サポート、住宅のリフォーム対応、空室対応まで、幅広く手掛けているのが管理会社というわけだ。

その管理会社を変えることのメリットとは、管理費を削減できることと、管理の質を向上させることができるという2つがある。大阪だけでもマンション管理組合はたくさんあるのだ。もちろん、管理会社ごとに管理費用も変わってくる。

今のマンション管理会社より安い費用で管理事務を行ってくれるところも、探せばいくつかあるはずだ。漠然と今までずっと依頼してきたからという理由で同じマンション管理会社を使っているんじゃ、他の会社との比較もできないだろう。

それから、マンション管理の質を向上させることができるのも、マンション管理会社を変更する利点だろう。今のマンション管理会社に、何か不満はないか?設備の不具合をすぐに直してくれない、管理規約が古いままで放置されている、修繕工事の業者の選定基準が不透明、管理費の滞納者への対応がスムーズではない。

こういうことは、すべてマンション管理会社の対応の不備なのだ。これを、仕方がないことだとあきらめていないだろうか。マンション管理会社を変更するときに、こういう不満点をしっかり伝えておけば、そこを重点的に改善してもらえる可能性があるのだ。

相手の不満がはっきりしていれば、対応もやりやすい。惰性で続けているマンション管理会社は「今までよりも仕事が増える」という認識になるからなかなか手を付けてくれないことも多い。だが、新しいマンション管理会社なら色々な不満にもすぐに対応してくれるだろう。

管理会社を変えるデメリット

マンション管理会社を変えるデメリットは、やはりそのマンションの事を知らない会社に管理を任せることになることだろう。マンションの管理規約というルール自体は、国土交通省によって定められている「マンション標準管理規約」に則って作成されているから、基本的には大きく変わる事はない。

だが、そのマンション特有の取り決めや、個別に交わしている約束事などは、きちんと自分で引き継がなくてはいけないのだ。それから、マンション管理と一口に言っても、そのマンションごとに住民も違うし、設備の状況も違う。

以前のマンション管理会社ならわかってくれていたことも、新しいマンション管理会社にはわからないというわけだ。ここの清掃を何時にやれば住民に迷惑がかからない、この設備はここが壊れやすい、こういう細かい点は、当然だが新しい管理会社は把握していない

こういう理由でマンション管理の質が落ちた、と感じてしまう場合も十分ありえるだろう。契約を切られた管理会社からすれば、ライバルに仕事を奪われたわけだから、そういった引継ぎまでしてくれるとは限らないだろう。

そうでなくても自分たちのマンションの事をよくわかってくれている、と思える管理会社を変更することに対しての心理的な不安は拭えないものだ。

管理の質を上げることが重要

こういったことを考えても、マンションの管理会社を変更したのなら、管理の質が上がっていなくては意味がないだろう。わざわざ以前の管理会社との契約を解除して、新しい会社と交渉して、新しい契約を取り交わすという面倒な事務をこなしてまで管理会社を変更しておいて、管理の質が下がったのでは目も当てられない。

ただ、ほとんどのマンション管理組合は、分譲当初からのデベロッパー系列のマンション管理会社にそのまま任せている事が多い。そして、そのマンション管理会社を変更しよう、などという動きはなかなかないだろう。大きな問題が起こらない限り、面倒な手続きをしてまで変更しよう、という気持ちにならない人の方が多いというわけだ。

だから、たいていは競争が存在しないから、管理費の削減やマンション管理の質の向上に一生懸命になることも少ない。もちろん、管理会社が手を抜いているという訳ではないだろうが、新しい仕事がもらえるかもしれない状態の管理会社に比べると、マンション管理の質は低い場合がほとんどといえるだろう。

だからこそ、間違いのない管理会社選びをするためには、しっかり情報を集めておく事が大切になるのだ。まずは、良い担当者を抱えている会社を探す事だ。管理会社のサービスの質は、結局は現場担当者の能力にかかっている。

担当者には、管理業務主任者の資格を持っているかどうかを確認しないといけない。これを持っていない場合、マンション管理の素人である可能性もあるからだ。

それから、毎月の業務報告書の質を前もって調べておくのも効果的といえるだろう。月次報告書の質とマンション管理の質が比例するところも、確かにあるからだ。会計報告だけ出して終わり、といったようなところは避けた方が無難だ。

会計報告に未収金の督促状況や通帳の写しなどが添付されているか、事務報告なら管理員の建物巡回報告、入退去者や区分所有者の変更の報告、駐輪・駐車場の契約変更の報告、設備点検報告、事故報告などが含まれているかどうかも確認しておく必要がある。

こういった報告がきちんとされている管理会社なら、安心してマンション管理を任せることが出来る場合が多いだろう。

管理費の削減

管理費は委託先の管理会社によって変化する。もしも現管理会社より他所の会社のがコストパフォーマンスに優れていれば、契約はさっさと打ち切って、コストパフォーマンスの優れる会社と契約した方が良い。また、現在の管理費用をより安くしたい場合は、エレベーター等の管理の質を下げることで対処できる。

ただし、マンションの衛星や安全面は最低限保てる程度の費用は確保しておこう。必要としないサービスと必要なサービスの見極めこそが管理費削減の最も重要な部分なのである。

サービス内容の見直し

清掃の不備・居住者に対する態度など、管理会社への不満が募った場合は、まず管理会社に要望を出し、満足のいく返答がかえってこなかった場合には管理会社の変更を検討も視野に入れておいた方が良い。管理会社へ要望を出す際には、理事会の意見だけではなく、住民にアンケートをとって要望を募ってみると良いだろう。

別の管理会社に相談する際には、今までの管理会社のどのような部分が気に入らないのか、これからどのようなサービスを求めているのか、具体的な要求をできるようにしておこう。

マンションの管理会社変更時の失敗例と注意点

マンション管理

大阪で現在委託しているマンションの管理会社との相性の悪さを感じてしまった時、マンションの管理会社を変更したいと考えることがあると思う。

特に入居者からの不満の声が数多いとマンション自体の評価を下げることにもつながりかねないため、新しい管理会社への変更を考慮したいがサービス内容が大きく変わってしまわないか、管理体制がきちんと整っているのかなど気になることは多い。

このページでは、実際にマンション管理会社を他社に変更し失敗してしまった例と注意しておくポイントを紹介する。失敗例から今後他社への変更を考える時の参考にしてほしい。

よくある失敗例と注意点

事例1:営業マンの印象や人柄で決めてしまった例

【失敗例】

営業マンは会社の顔と言われるだけあり、対応の早さや自分の会社の特徴やメリットを紹介するのが上手である。新しい管理会社を選ぶ時、管理会社による説明会が行われるのが通常だが営業マンは魅力的なようにトークができるのは当たり前。

人当たりの良い対応や明るさ・魅力的なトークに引き付けられここに決めた!となっても実際にサービスが始まってみると、管理会社の社員に引き渡しとなるため対応にアレ?と感じ、営業マンとの温度差や事前説明のサービスで過剰評価、デメリットとなる部分の説明が足りていなかったとなるケースがある

【注意点】

営業マンはこれまでに何度も管理組合の集まりの場での説明会を開催し、経験は十分で度胸もあり管理組合が会社変更をしたいと思わすための常套句を持っている。決して営業マンが悪いわけではないが、メリットを押し出し契約に結びたいのが本音のところである。

しっかりとデメリットとなりうる部分の話も聞き、実際に関わることとなる管理会社の社員にも同席してもらい具体的な話や、現在利用している管理会社で困っている部分が新しい管理会社ではどのような対応をするのかなどしっかり聞いておくことが必要だ。

事例2:サイトのランキングのみで判断してしまった例

【失敗例】

現在のマンション管理会社の管理体制に疑問を感じ、管理組合の会議でも管理会社の変更しようと意見がまとまった時、世間はどこの管理会社を選んでいるのかと検索することがある。

評判の良い管理会社のランキングサイトや口コミサイトなどを見て、評判も口コミもよく管理会社と電話での打ち合わせや資料の送付のみで、対面することなくその会社にお願いした。

しかし、いざ蓋を開けてみるとこれまでのサービスと大きな変化があり、自分のマンションにとって最適なサービスにするためには料金が上がってしまうので、再度変更を余儀なくされた例。

【注意点】

まずサイトの口コミや評価ランキングを見る時は参考程度に確認する。決して1位だからと言って自分のマンションに合うとは限らない

ランキングサイトや口コミサイトを利用する場合でも、数あるサイトを確認しながら自分のマンションにあったサービスを提供している会社、気になるサイト・話を聞いてみたいと思うサイトを複数見つけそのすべての公式ホームページを確認し資料請求を行うとよい。

その上でさらに気になったものはアポイントを取り直接話を聞く場を設け、現在悩んでいるサービスがどのように提供されるのか、費用感は一致するのかを確認するとよい。できれば2、3社対面しその中から自分のマンションにあった会社を選ぶようにするとよいだろう。

事例3:削減した分を還元してしまう

【失敗例】

管理会社を変更したことで大幅な管理費の削減に成功した際、削減した分を積立金とせずに、住人それぞれの管理費を値下げして還元することがある。

だが、新しく委託した管理会社のサービスは杜撰で劣悪なものだった。理事会はすぐさま新しい管理会社にサービスの改善を求めたが、その管理費なら今のままでも十分安いくらい、返ってきた。

管理会社の変更も検討したものの、どの会社も現在の管理費では「安すぎる」と、理事会の依頼を受けては貰えなかった。結局そのまま劣悪なサービスを受け続けることとなり、理事会は批判されて立場を失ってしまったという例。

【注意点】

安物買いの銭失い、の諺の様に安いものには大抵何らかの問題点がある。まず、管理会社と契約する前に再三に渡って、内容を確認することが重要だ。

管理費の削減による住人への還元は決して悪いことではないが、管理会社のサービスが始まる前に変更してしまうのは少々時期尚早と言えるだろう。仮に削減を検討するにしても、新しい管理会社のサービスが始まってしばらくしてからのが無難である。

また、各世帯に請求する管理費をギリギリまで下げてしまうのも危うい。今回の例のように、不満が出ても現状の管理委託費では安すぎると一蹴されてしまうからだ。管理費を下げる際、下げ過ぎないように注意しよう。

事例4:サービス内容の把握が不十分

【失敗例】

管理委託会社へ見積もりをお願いする際、今の管理会社との契約書を見せて「この内容でおいくらになりますか?」といったやり取りをすることがある。現在よりも費用が安くなったので、迷わず契約した。

だが、いざ蓋を開けてみると以前委託していた会社よりも、特に清掃の質が明らかに下がっている。サービスの改善を求めると、業者からは「契約書通りにやっているから問題ない」と返ってくるばかりで話にならない。

調べてみると、確かに契約書には「掃除」としか書かれていなかった。これをどのレベルまで行ってもらえるかきちんと確認おかなかったことで生じた意思の齟齬が起きてしまったらしい、という例。

【注意点】

管理会社が同じ業務に取り組んでいるからといって、全ての企業が等しい能力を持っているわけでもなければ、業務に取り組む姿勢も違い、言葉に対する解釈さえも異なっている。

見積もりの際、「掃除はしてもらえますか」等といった漠然とした表現の質問は避け、「掃除であれば、どの程度のレベルで取り組んでくれますか?」といった、より突っ込んだ質問を投げることを心がけよう。

そういった質問を繰り返していけば、相手の企業がどのような能力なのか、どのような姿勢で業務に取り組んでいるかが分かるはずだ。

まとめ

現在委託している管理会社のサービスに満足できない時は他社の管理会社に変更したいと考えると思う。しかし、変更したけどサービスがより悪くなった、これまでと違う方法になったため管理組合でも意見が食い違うようになったなどの意見は多い。

特に営業マンの人柄で任せて失敗してしまった例や、口コミサイトや評価ランキングの情報を鵜呑みにしてしまった結果、上位の管理会社にしたが満足できず再度変更することになる例が多い。

必ず管理組合でも何度も話し合いを重ね、数社を比較検討し管理会社の説明会を受けた上で時間をかけて決定することが重要である。

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