大阪のマンション管理会社の選び方~不動産・ビル・賃貸・分譲~

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大阪の管理組合理事さん必見!マンション管理会社を見極める鑑定眼きたえます

大阪でおすすめのマンション管理会社~不動産・ビル・賃貸・分譲~  » 管理会社を変更すべき二大要因

管理会社を変更すべき二大要因

管理会社を変えるメリット

マンションの管理会社は、快適なマンションの提供に大きな役割を果たしている。マンションの清掃や設備の点検、管理組合の運営サポート、住宅のリフォーム対応、空室対応まで、幅広く手掛けているのが管理会社というわけだ。その管理会社を変えることのメリットとは、管理費を削減できることと、管理の質を向上させることができるという2つがある。

大阪だけでもマンション管理組合はたくさんあるのだ。もちろん、管理会社ごとに管理費用も変わってくる。今のマンション管理会社より安い費用で管理事務を行ってくれるところも、探せばいくつかあるはずだ。漠然と今までずっと依頼してきたからという理由で同じマンション管理会社を使っているんじゃ、他の会社との比較もできないだろう。

それから、マンション管理の質を向上させることができるのも、マンション管理会社を変更する利点だろう。今のマンション管理会社に、何か不満はないか?設備の不具合をすぐに直してくれない、管理規約が古いままで放置されている、修繕工事の業者の選定基準が不透明、管理費の滞納者への対応がスムーズではない。こういうことは、すべてマンション管理会社の対応の不備なのだ。これを、仕方がないことだとあきらめていないだろうか。

マンション管理会社を変更するときに、こういう不満点をしっかり伝えておけば、そこを重点的に改善してもらえる可能性があるのだ。相手の不満がはっきりしていれば、対応もやりやすい。惰性で続けているマンション管理会社は「今までよりも仕事が増える」という認識になるからなかなか手を付けてくれないことも多い。だが、新しいマンション管理会社なら色々な不満にもすぐに対応してくれるだろう。

管理会社を変えるデメリット

マンション管理会社を変えるデメリットは、やはりそのマンションの事を知らない会社に管理を任せることになることだろう。マンションの管理規約というルール自体は、国土交通省によって定められている「マンション標準管理規約」に則って作成されているから、基本的には大きく変わる事はない。だが、そのマンション特有の取り決めや、個別に交わしている約束事などは、きちんと自分で引き継がなくてはいけないのだ。

それから、マンション管理と一口に言っても、そのマンションごとに住民も違うし、設備の状況も違う。以前のマンション管理会社ならわかってくれていたことも、新しいマンション管理会社にはわからないというわけだ。ここの清掃を何時にやれば住民に迷惑がかからない、この設備はここが壊れやすい、こういう細かい点は、当然だが新しい管理会社は把握していない。こういう理由でマンション管理の質が落ちた、と感じてしまう場合も十分ありえるだろう。

契約を切られた管理会社からすれば、ライバルに仕事を奪われたわけだから、そういった引継ぎまでしてくれるとは限らないだろう。そうでなくても自分たちのマンションの事をよくわかってくれている、と思える管理会社を変更することに対しての心理的な不安は拭えないものだ。

管理の質を上げることが重要

こういったことを考えても、マンションの管理会社を変更したのなら、管理の質が上がっていなくては意味がないだろう。わざわざ以前の管理会社との契約を解除して、新しい会社と交渉して、新しい契約を取り交わすという面倒な事務をこなしてまで管理会社を変更しておいて、管理の質が下がったのでは目も当てられない。

ただ、ほとんどのマンション管理組合は、分譲当初からのデベロッパー系列のマンション管理会社にそのまま任せている事が多い。そして、そのマンション管理会社を変更しよう、などという動きはなかなかないだろう。大きな問題が起こらない限り、面倒な手続きをしてまで変更しよう、という気持ちにならない人の方が多いというわけだ。だから、たいていは競争が存在しないから、管理費の削減やマンション管理の質の向上に一生懸命になることも少ない。もちろん、管理会社が手を抜いているという訳ではないだろうが、新しい仕事がもらえるかもしれない状態の管理会社に比べると、マンション管理の質は低い場合がほとんどといえるだろう。

だからこそ、間違いのない管理会社選びをするためには、しっかり情報を集めておく事が大切になるのだ。

まずは、良い担当者を抱えている会社を探す事だ。管理会社のサービスの質は、結局は現場担当者の能力にかかっている。担当者には、管理業務主任者の資格を持っているかどうかを確認しないといけない。これを持っていない場合、マンション管理の素人である可能性もあるからだ。

それから、毎月の業務報告書の質を前もって調べておくのも効果的といえるだろう。月次報告書の質とマンション管理の質が比例するところも、確かにあるからだ。会計報告だけ出して終わり、といったようなところは避けた方が無難だ。

会計報告に未収金の督促状況や通帳の写しなどが添付されているか、事務報告なら管理員の建物巡回報告、入退去者や区分所有者の変更の報告、駐輪・駐車場の契約変更の報告、設備点検報告、事故報告などが含まれているかどうかも確認しておく必要がある。

こういった報告がきちんとされている管理会社なら、安心してマンション管理を任せることが出来る場合が多いだろう。

 
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