大阪のマンション管理会社の選び方~不動産・ビル・賃貸・分譲~

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大阪の管理組合理事さん必見!マンション管理会社を見極める鑑定眼きたえます

大阪でおすすめのマンション管理会社~不動産・ビル・賃貸・分譲~  » 管理会社を変更すべき二大要因 » 管理費の削減

管理費の削減

「今の管理会社では管理費用が高いな…」などと漠然と思っていても、なかなか管理会社変更までは行動できない理事さんが多いはずだ。どんなふうに行動を起こせば、管理費を安くすることができるのか、具体的な例を見ておこう。

事例:其の1「管理会社は自分たちで決めよう!」

マンション

都市部の駅に近い大型マンション。購入時すでに、売主であるデベロッパーが管理を子会社に委託していて、毎月の管理費も決まっていた。

ほとんどの居住者が何の疑いもなく契約した。しかし、周辺の他のマンションで管理組合理事の知り合いに聞いてみると、やはり管理費が他と比べて高いらしいことが判明。

毎月「高いな…」と思いながらも支払っているが、あるとき、「修繕積立金が足りないので値上げしたい」と管理会社からの通達が…。

管理組合の解決策

タイミングよく、理事長が代替わりした。管理費用の高さに疑問を持っていた居住者が新理事長に決まり、管理費削減に動き出したのだ。

管理委託費用の内訳をチェックし、毎月の支出なども細かく確認。会計を精査し始めると、管理会社は焦りを隠せなかった。

しかし管理費削減の具体案を示さず、「うちはデベロッパー系なので、マンションのことを一番よくわかっている」といった説明に終始しはじめたので、現管理会社との解約を検討。ほかの管理会社数社に見積もりを依頼した。

現管理会社と独立系管理会社とで競合したところ、やはり独立系管理会社が提示した金額の方がはるかに安かった

管理組合の総会で、新管理会社へ変更する決議が行われ、自分たちで決めた管理会社へ管理を委託することになった。

事例:其の2「削減すべきところは自分たちで決めよう!」

都市部で40戸程度の中規模マンション。デベロッパー系の管理会社に管理を委託しており、サービス内容に不満はなかった。

しかし、中規模マンションのわりに管理費が高いという意見が居住者から出て、管理費用について見直すことに。

サービスが過剰な部分や、設備の高額なメンテナンス費用などを削減できないかと現管理会社へ交渉し、再見積もりを依頼したが満足できる回答が得られなかった。

管理組合の解決策

他の管理会社数社に見積もりを依頼したところ、エレベーターのメインテナンス費用を大幅に削減できると回答した会社が出てきた。現在委託しているメーカー系のメインテナンス会社は安心感があるが、ほかの業者なら半額ほどで点検や保守ができるとのこと。

理事会でさっそく検討し、「安全性はどうか?」「故障の際の部品調達はどうする?」等の疑問が出たが、ひとつひとつを確認し、問題ないことがわかった。

エレベーター以外にも、機械式駐車場や消防設備のメインテナンス費用なども削減できることがわかり、すべて見直すことに。

積極的に削減案を提示してくれた新しい管理会社と契約し、管理費用の削減に成功。削減できたぶんは修繕積立に回すことができた。

管理費を削減するためにチェックすべきこと

管理費用を安くするためには、どのような事柄にいくら使われているのか、内訳をしっかり確認しておくことが肝要である。

紹介した例のように、設備のメインテナンスを一流のメーカー直系業者に委託しているがためにバカ高い費用がかかっていた、というようなケースがたくさんあるのだ。

ほかにも、エントランス周りや敷地内の草むしりのために人件費が使われていたりと、管理費用の削減ポイントはたくさんある。草むしりなど居住者が協力してやればタダで済むことなのだから。

まず、自分たちが必要とするサービスと、必要としないサービスを見極め、要らない部分は積極的に削減するよう管理会社に交渉しよう。

良い回答が得られない場合は、ほかの管理会社への変更を視野に入れ、数社に見積もりを取って比較する。それだけで、現管理会社へは良い刺激になって、管理費削減へ動いてくれる場合もある。

いずれにせよ、自分たちが払っている管理費用がどのように使われているのかをしっかりで把握し、使い方は自分たちで決定すべき、という考え方が基本なのである。

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マンション管理会社を知名度や規模だけで選んでも費用削減にならない理由

マンション管理

費用削減にならない理由は至極単純な話だ。マンション管理会社が、組合側の隙きを探して、そこを付け狙ってくるからである。一体どういうことなのか?を詳しく説明をしていこう。

とにかく、管理会社の規模・知名度に臆することなく地に足を着けて対等な立場で向き合っていくことが大切だということを念頭に置いておくとよいだろう。

組合に団結力がなければ付け入られる

マンションを管理するために存在する組合は実際にやってみると面倒なものだ。多くの仕事があったり、お金の勘定もしないといけない。住民が安心して暮らせるようにアンテナを張っていないといけないことも挙げられる。

さらに組合員同士、同じ方向を向いて話し合っていかないといけない。これがことさら面倒だということは容易に想像がつくだろう。結果、団結力が弱くなり、そこに隙きが生まれてしまうわけだ。

団結力がなければ判断ができない

管理会社は団結力がなければ、次から次へと攻めの一手を打ってくる。組合側に考える時間を与えないためだ。団結力がなければ、誰にも相談することがなく1人の判断で決定してしまうことも多い。

つまり、組合が機能していないからこそ、マンション管理会社は攻め時と判断し、様々な見積もりを提出し判を押させようとするわけだ。多少、おかしな金額になっていても、団結力がないから「〇〇さんに任せておけばよい」となって、判断する人間が少なる。

その結果、チェックができずに素通りしてしまう可能性が高くなるという状況になってしまう。これを大手管理会社は狙っていることを理解しておきたい。

わざと面倒な修繕計画を提出してくる

組合員同士が団結していないから、組合という組織の判断力が大きく低下している状況。この状態が分かっているからこそ、さらに判断を面倒な状態にさせるような修繕計画を提出してくることも多々ある話だ。

組合側は「大手マンション管理会社だから基本的に任せておけばよい」という意識が大きいから、言った通りにしてしまうことが多い。面倒なことになればなるほどなおさらだ。そこを付け狙ってくることは容易に想像ができる。団結していないから相談できる人間もおらず「ここはおかしい」と気付くことさえもできないこともある。

結果、費用が逆に膨れ上がってしまいマンション管理会社の思う壺になってしまうわけだ。

費用削減のために団結すること

結局のところ、費用を削減するためには組合全員で、削減できるところを探さないといけない。大手マンション管理会社も企業だから利益を上げないといけない。中にはノルマを課せられている担当者もいることだろう。そのため、あれやこれや隙きを狙ってくることは一定の理解はできる。

ただ組合側もやられっぱなしになるのではなく、団結をして契約書や修繕計画、見積もりを全員でチェックするようにしないと費用削減は到底無理と言えるだろう。

組合からアクションがなければ付け入られる

悩む居住者

組合から団結力があっても行動力がなければ、これもまた付け入られてしまう部分に繋がってしまう。そして費用を抑えることができるにも関わらず、そのままアクションをせずに管理会社側のいいなりになってしまうパターンだ。大手管理会社だと、ここを上手くオブラートに包んで付け込んでくるから気を付けたいところだ。

古い長期修繕計画を使い続ける

長期修繕計画というものは1年~5年ごとに見直すものだ。法律が変わったり、思っている以上に劣化が早かったり色々な要因があるからだ。しかし、組合側からアクションがなければ放って置かれてしまうことも多くある。なぜ、これが費用削減に繋がらないのか?だが、答えは単純だ。年々、修繕に必要な材料の値段が変わったりするからだ。

例えば、30年前の電池が300円だったとしよう。技術が進み現在では全く同じ電池が100円で購入できるようになっている。この状況で30年前に提出された書類で会計されても困ってしまう。この場合、差額200円は管理会社側の利益につながるわけだ。

組合側から何もアクションがなければ、昔の材料費で作った長期修繕計画で事を進めておけば利益に繋がることになる。こういった大手マンション管理会社の目論見があることも理解しておきたいところだ。

修繕見積もりを多めにしてくる

修繕が必要となったとき見積もりを提出してくる管理会社も多くある(組合が自分たちで業者を選定して修繕する場合もある)。このとき、多めの見積額で提案をしてくるのだ。組合側も「ちょっと高いな」と思っても、大手だから間違いないだろうと考えてしまう傾向もある。つまりアクションを起こさないということだ。

普通であれば、高いと感じたら説明を求めたり、他の業者に見積もりを出してもらい比較をするものだ。アクションをしない組合と判断されているため、マンション管理会社も強気に出てくるということも頭に入れて置かなければならない。

費用削減のためにアクションを起こすこと

費用削減をしたいのであれば、相手が大手で知名度の高いマンション管理会社であっても「おかしい」と思ったところは積極的に質問をするべきだ。つまりアクションを起こしていかないといけない。

アクションを起こさないと判断されれば、足元を見られてしまいマンション管理会社に好き放題にされてしまう。「このマンションの組合は面倒だ」と思わせるほど積極的に行動を起こすことが間違いなく経費削減に繋がるはずだ。

結局は担当者の手腕にかかっているだけの話

大手だからといって全て一流の営業マンが在中しているわけではない。一流メーカーであってもスキルの低い人間はいくらでもいるものだ。当然、大手管理会社にだってスキルの低い管理担当者だっている。そしてスキルの低い担当者だと…費用を安くできる部分があったとしても、できないことが多い。結果、費用を抑えることができないという状況になってしまうわけだ。

費用を抑える部分に気付かない担当者

マンションを管理していくためには様々な場面で費用が発生してしまう。そのための修繕計画を立てるわけだが、スキルの低い担当者は費用の抑えどころを把握していないことが多い。つまり「安く出来る部分を見逃す」ということだ。

例えば、メンテナンスが必要となる期間が5年毎と決まっているのに、3年毎で計画を立てて余計な費用を発生させてしまうこともある。見逃してはいけないミスだがスキルの低い担当者は、こういったミスを平気してくるため困ってしまうのだ。

他にも計算がどんぶり勘定でまともに修繕計画が立てられない担当者もいる。例えば、修繕をまとめて行ったほうが安くなるケースが多々ある。これを理解せずに1つ1つ別途見積もりをして金額を要求してくるわけだ。こうなってしまえば、当然、組合側の管理費もどんぶり勘定となってしまい青天井で嵩んでしまう。

このように先を見据えて効率的に修繕をすることができないスキルの担当者は大手にもたくさんいるわけだ。組合側は「大手=全担当者がエリート」という図式を取っ払って管理を依頼するべきだろう。

費用削減のために担当者を変える勇気を持つこと

担当者が良い人であればあるほど心を鬼にしないといけない。それが担当者変えの依頼だ。費用を削減したいのであれば、スキルの低い担当者は同情せずバッサリと変更してもらうよう伝えることだ。

石橋を叩いて渡りたいのであれば、マンション管理会社と契約するときに、使えない担当者だった場合は変更ができるという要項も入れておくとよいだろう。組合側も死活問題だから、この辺りはシビアにいくべきだろう。また、ここをシビアにいっておけば「この組合はしっかりとサービスを提供しないといけない」という抑止力にもなるはずだ。

知名度ではなく「内容」を見極めること

ということで、いろいろと大手マンション管理会社は、いやらしいことをしてくるケースもあるということを伝えた。本気で費用削減をしたいのであれば、管理会社は規模や知名度で選ぶのではなく、あくまでもサービス内容で決めるべきだということ。しっかりと提案された内容を見極めることが経費削減に繋がってくるはずだ。

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