大阪のマンション管理会社の選び方~不動産・ビル・賃貸・分譲~

大阪のマンション管理会社の選び方~不動産・ビル・賃貸・分譲~

大阪の管理組合理事さん必見!マンション管理会社を見極める鑑定眼きたえます

大阪でおすすめのマンション管理会社~不動産・ビル・賃貸・分譲~  » マンション管理会社の選び方

マンション管理会社の選び方

このカテゴリーでは、さまざまな事情からマンション管理会社の変更をする際、どのようなところに着目して管理会社を選ぶとよいか、調べた結果をリポートする。

失敗しないためのマンション管理会社選び

現在の管理会社のサービスに不満を持っている場合や、組合が自主的に管理を行っている場合など、「もう我慢できない!」という管理組合は、快適な生活のために一刻も早く新しい管理会社を見つけなければならない。

しかし、どのようにして探し、どんな基準で会社を選ぶべきか、なかなか難しい問題だ。

そこで、信頼できる管理会社を探している方に、マンション管理会社の正しい選び方のポイントを伝授しよう。このカテゴリーでは、「独立系にすべきかデベロッパー系か」、「管理費の適正価格は?」など、しっかりチェックすべき事柄をまとめて解説しているので、参考にしてほしい。

その前にもう一度、マンション管理会社を変更するときの手順についておさらいしよう。

管理会社を別の会社へ変更するときの手続きは?

新しい管理会社を選ぶ前に、現在の管理会社から別の会社へ変更したいとき、どのような手続きを取らなければならないのかを心得ておけば、いざというとき役に立つはずだ。

重要なのは、現在の管理会社の問題点をまとめて、「なぜ変更しなければならないのか」を明確にすることである。

この点がしっかりしていないと、理事会や総会への問題提起ができないし、新しい管理会社を選ぶポイントもはっきりしない。

それでは、管理会社変更の流れを簡単に見ていくことにしよう。

管理会社変更の一般的な流れ

1.現在の管理会社の問題点をまとめる

できるだけ具体的にまとめておくこがポイントである。そのために、管理会社とのトラブルが発生した日時や内容などを記録しておくとよいだろう。

つぎ

2.理事会へ問題提起をする

理事長や理事役員に、管理会社の問題について提起。管理組合員にアンケートなどを実施して問題点を集め、理事会で問題点を整理する。

つぎ

3.総会へ問題提起をする

総会では、管理会社変更を検討している理由、経緯を説明し、管理組合員の意見を集める。管理会社を変更する手続き、新管理会社の選定などを理事会に一任する承認を取ることも重要だ。

つぎ

4.組合員の要望をまとめる

管理組合員へのアンケートを基に、新管理会社へ求めるサービス内容などをまとめておく。

つぎ

5.管理会社への見積もり依頼・見積もりの比較

複数の管理会社に見積もりを依頼し、各社からの見積書を理事会で比較検討。管理会社を絞り込む。

つぎ

6.理事会で管理会社のプレゼンテーションを受ける

数社に絞り込んだところで、管理会社のプレゼンテーションを行う。その結果によって、理事会が推薦する1社を決定。

つぎ

7.総会での審議

総会を開催し、管理会社の変更と新管理会社と委託契約を結ぶ件について説明を行う。さらに、新管理会社から重要事項説明が行れる。

つぎ

8.管理会社の解約、新管理会社との委託契約

現管理会社との契約解除、新管理会社と委託契約を結ぶ。理事会が間にたって、管理会社の引継ぎを行う。

つぎ

9.新管理会社の業務開始

管理に必要な鍵や備品などを新管理会社へ引き渡し、組合員の口座振替変更手続きなどを行い、新管理会社の業務が始まる。

以上が平均的な流れとなるが、くれぐれも住民と揉めることのないよう、スムーズに移行することも理事会の大事な務めといえよう。

トラヲ理事長の「ここがポイントだ!」

独立系とデベロッパーはどう違う?

デベロッパー系管理会社は、マンションの売主となる大手デベロッパーの関連会社だ。これに対して、デベロッパーとはまったく関係のない、マンションやビルの管理を専門に行っている業者を独立系管理会社もあり、管理会社は大きくこの2種類に分類できる。

それぞれの特徴を簡単に言えば、デベロッパー系には大手ブランドの安定感があるのに対し、独立系は独自のサービスと適正な価格が魅力。多少高くてもブランドの信頼性を重視するならデベロッパー系、少しでも安くしたいのなら独立系を選ぶと良いだろう。

独立系とデベロッパーはどう違う?

マンション管理費の適正価格

管理費はマンションの事情によって異なるため、一概にいくらが適正と言うことはできない。管理費用の使途を知ったうえで、適正な価格を試算していく必要がある。

また、管理費はマンションの大きさや戸数、駅からの利便性によっても変わってくる。規模が大きいマンションにはスケールメリットがあるため管理費が安くなる傾向にあるが、豪華な共有設備がつくとより高くなることもある。不必要な経費が含まれていないか、チェックすることが重要だ。

マンション管理費の適正価格

用意されているサービスの種類

管理組合で管理を行っている場合は、専門会社に委託することで負担を減らすことができる。たとえば会計に関するサービスでは、滞納者に対する督促も代行してもらえるのだ。銀行の届出印は理事長が管理するため、管理会社が勝手に出金することはない。ほかにも管理組合の運営に関するサービスや、管理員のサービス、建物の点検・保守・修繕に関するサービス、緊急対応サービスを請け負ってもらえる。

用意されているサービスの種類

信頼できる管理会社とは

大切なマンションの管理は、信頼できる管理会社に任せたいものだ。依頼しようと考えている会社の得意とする業務をチェックしておくと良いだろう。独立系、デベロッパー系、ビルメンテナンス系、ゼネコン系など、その会社の成り立ちによって判断できる。

管理会社を絞り込むことができたら、いくつかのチェック項目に沿って確認してみることだ。いざ契約を結ぶときには、重要項目説明書と管理委託契約書についてしっかりチェックしておくことを忘れないようにしたい。

信頼できる管理会社とは

知っておきたいトラブル事例

マンションにはいろいろな人が住んでいるため、どうしてもトラブルは起こる。特に多いのが騒音、ペットについて、水漏れでの揉めごとだ。また、粗大ゴミが勝手に捨てられているというトラブルも少なくない。管理会社との契約内容によっては、ゴミ処理にかかる費用を請求できることもある。近年は民泊トラブルも増加中だ。トラブルを未然に防ぐため、予めルールを定めておくのが得策だろう。

知っておきたいトラブル事例

管理費滞納を解決してくれる大阪のマンション管理業者に委託!

国土交通省の統計によると、平成25年の時点で管理費の滞納がある組合は35パーセント以上にも上る。 この統計が意味することは、マンション管理を業者に委託したとしても管理費が滞納されてしまうケースもあるということだ。

折角お金を出して管理を依頼するのだから、管理費をスムーズに回収してくれる業者を選びたい。 そこでここからは、マンションの管理費の滞納を解決してくれる優良な業者について役立つ情報を紹介する。

管理費の滞納があると皆が不利益を被る

管理費の滞納を解決してくれる業者を選んだほうが良い理由は「マンション組合員や所有者全員にとってプラスになるから」だ。 マンションの管理費が滞納されてしまう場合、

  • 不足分を他の所有者から充填する
  • 不足している費用の分だけマンション管理の質が落とされてしまう

といった方法のどちらかで対応される。 つまり、きちんとマンションの管理費を収めている組合員や所有者全てが、不利益を被ることになるのだ。そんな状況が続けば、マンション全体の秩序の乱れやトラブルの発生に繋がりかねない。

きちんと管理費を納めるマンション組合員や所有者が安心して暮らすために、管理費の滞納を解決してくれる優良な業者はなくてはならない存在なのだ。

管理費滞納を解決!優良業者を見極める4つのポイント

しかし、マンション管理の委託業者全てが管理費の滞納を解決してくれるわけではないので、依頼する際は慎重に選ぶ必要がある。 そこで、管理費滞納を解決してくれる優良業者を見極めるための、4つのポイントをお伝えする。

1.組合員の繋がりを強める工夫をしてくれる業者か

組合員同士の関係が良好で、繋がりが強いマンションほど管理費の滞納率が少ない。これは、管理費を滞納すると迷惑をかける人が増えるという心理的な圧力が生まれるからだ。

それで、管理費の滞納が発生しないよう定期的にミーティングなどを行い、コミュニティとして機能させる工夫をしている業者は優良だと言えよう。

2.管理費を滞納した場合に早期回収するノウハウを持っているか

一般的に、管理費は滞納期間が長くなるほど回収率が下がるため、早期回収を行うことが鉄則だ。 そのため滞納者がでた場合に、例えば

  • 滞納があったその月に滞納者の家を訪問
  • 書面や電話による督促
  • 滞納が6か月続いた場合は内容証明郵便物による督促を行う

といった具体的な対策を講じている業者は優良だと言える。

3.滞納常習者へのペナルティがはっきりしているか

ただし、残念ながら段階を踏んで督促をしたにもかかわらず滞納が続く場合もある。 そうした場合にどのような措置をとるか、業者の対応がはっきりしている方が管理費の滞納は少ない。

例えば「遅延損害金」などのペナルティを設定するという方法がある。 この遅延損害金は利息制限法(元本の金額に応じて利率を制限する法律)に抵触しないため、高額設定ができて滞納の抑止力としてはかなり有効である。ちなみに、マンション管理費の滞納においては、14%以上の利率が望ましいとされている。

また、他には「少額訴訟」を行うという手段もある。少額訴訟を行うと裁判所から滞納者へ正式な書類が届くため、度重なる督促に応じなかった滞納者もスムーズに滞納額を支払うケースが多い。少額訴訟を行う場合、弁護士費用は格安である上、滞納額に応じて司法書士に相談することもできる。

状況次第では上記のようなはっきりした措置をとり、管理費滞納の解消をサポートしてくれる業者を選ぶことが大切だ。

4.悪質な滞納者の対策を行ってくれるか

少額訴訟を行い組合側が勝訴しても、まれに滞納し続ける悪質な滞納者も存在する。そうした悪質な滞納者には強制執行手続きを行い、債券差押(預金や給与など、債務者の財産を裁判所の命令によって強制的に差し押さえること)といった強制執行を行わなければならないケースもある。

悪質な滞納者は他の組合員や所有者に多大な損害を与えるため、その対策をしっかり行ってくれる業者を選びたい。

頼れるフロントマンがいる大阪のマンション管理業者に委託!

ここからはマンション管理におけるプロフェッショナル「フロントマン」が在籍する業者を選ぶメリットと、そのコツを紹介する。

頼れるフロントマンが在籍する業者を選ぶメリット

フロントマンは、マンション管理のプロとして様々な業務をこなしてくれる。 例えば以下のような業務が含まれる。

  • 管理業者とマンションのパイプ役
  • 管理業者と設備業者のパイプ役
  • マンション管理人の教育
  • 理事会の要望への対応
  • 組合の運営
  • 組合員からのクレーム、要望への対応
  • マンションの資産価値を守るための対策

こうした業務の中には、法律やマンションの設備、建物に関する専門的な知識が必要になる場合もあるため、一マンションの管理人や組合員が行うのは本当に大変だ。

そこで頼れるマンション管理のプロ・フロントマンが在籍する業者に管理を委託することで、マンションの運営に欠かせない業務を滞りなく進め、組合員の要望に細やかに対応することが可能なのだ。

フロントマンによるサービスが優良な業者の特徴6つ

ここでは、良いサービスを行ってくれるフロントマンが在籍している業者を選ぶために、その特徴を紹介する。これから紹介する特徴を持つフロントマンが在籍している、優良な業者をぜひ選んで欲しい。

1.管理業務主任者の資格を持つフロントマンが80%以上在籍

「管理業務主任者」の資格は、マンションの管理組合などと管理業者が契約を結ぶ際、契約内容の説明をしたり管理事務報告を行ったりするために必要だ。

これは、国家試験に合格しなければ取得できない厳格な資格である。 マンション管理のプロフェッショナルであるフロントマンであれば、ぜひ持っておきたい資格だ。

マンションの管理業者を選ぶ際、この資格を有するフロントマンが80%以上在籍するかどうかをラインにして欲しい。

2.在籍しているフロントマンの勤続年数が長い

フロントマンは一般的に激務であるため、離職率の高い職業としても知られている。

業者に在籍するフロントマンの勤続年数が少ない場合、業者の方針や環境が良くないケースも多いため、業者を選ぶ前にフロントマンの平均勤続年数を問い合わせることをおすすめする。

中でもフロントマンの平均勤続年数が4年以下、もしくはすぐに答えられないような業者には注意が必要だ。

3.フロントマン1人あたりの担当物件数が少ない

担当物件数が多いフロントマンほど、管理の質は期待できないので、依頼する前に在籍するフロントマンの担当件数について問い合わせることを忘れないでほしい。

フロントマン1人あたり担当する物件数が13、14棟以下であることが望ましい。

4.マンションを月1回以上巡回してくれる

マンション管理をするにあたり、巡回してマンションの状況をチェックすることは必須だ。そこで月1回以上、フロントマンが実際に巡回してくれるか業者に問い合わせることをおすすめする。

あわせて、管理委託を業者と契約した後、実際にフロントマンが月1回以上巡回しているかも確認して欲しい。

5.情報収集に余念がないフロントマンがいる

当然のことだが、マンションや組合の状況変化に敏感で、情報収集に余念がないフロントマンは信頼できる。そうしたフロントマンが在籍するマンションの管理業者は、もしトラブルが発生しても早期解決してくれるし、マンションの資産価値を上げてくれるだろう。

6.フロントマンの知識が豊富で対応が丁寧

マンション管理のプロフェッショナルであるフロントマンは、マンション管理に関するさまざまな知識を持っている。その知識を組合員やマンションの管理人に説明しなければならないことがあるが、その際わかりやすい言葉で丁寧に対応してくれるのが良いフロントマンの特徴だ。

反対に専門用語ばかりを使い、一方的な説明を繰り返すフロントマンは経験が浅く、マンションの管理者として責任を果たしていない。

また定例総会や臨時総会の際、反対意見が出ることもある。この時、その意見も尊重し、組合員やマンションの所有者、管理業者全てにとって益となる決定を下すことができるよう、反対意見を尊重することも必要だ。

おすすめ!フロントマンから選ぶ大阪のマンション管理業者

では次に、大阪の良いフロントマンが多数在籍するマンションの管理業者を紹介する。ぜひ業者選びの参考にして欲しい。

質の高いサービスを提供する「長谷工コミュニティ」

「長谷工コミュニティ」は担当物件数10~12棟と他の業者に比べて少なく、質の高いサービスを提供してくれるフロントマンが在籍する業者だ。

物件を直接担当するライフマネージャーとこまめに連絡を取りながら、地震や台風など不測の事態にも柔軟に対応してくれる。

優良フロントマン多数在籍!「大京アステージ」

40年以上に渡り、積み上げてきた経験を生かしてきめ細かいサポートを行ってくれる人気の大手デベロッパー「大京アステージ」。

フロントマンとして必要な知識、技術をしっかりと研修し、現場に還元することがモットーで、経験と知識のあるフロントマンが多数在籍、要望や目的にあわせて特化したフロントマンやスタッフが担当してくれる。

きめ細やかな対応「三井不動産レジデンシャルサービス」

マンションの状況をきめ細やかにチェックしてくれるフロントマンが担当し、スムーズなマンション運営を目指す「三井不動産レジデンシャルサービス」。迅速かつ丁寧なサービスがポイントだ。

大阪でマンション管理業者を選ぶ際は、管理費滞納の問題解決能力、在籍するフロントマンの質などを重視しよう。そうることで、今後のマンション管理、運営もスムーズに行くはずだ。

 
大阪のマンション管理会社の選び方~不動産・ビル・賃貸・分譲~