大阪のマンション管理会社の選び方~不動産・ビル・賃貸・分譲~

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大阪の管理組合理事さん必見!マンション管理会社を見極める鑑定眼きたえます

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信頼できる管理会社とは

管理会社と契約を結ぶとき、「本当にこの会社で大丈夫なのか?」と不安になってしまうのは当たり前のこと。多くの居住者の生活が左右されるといっても過言ではない、重要な決定だからだ。

そんなとき、ぜひチェックしておいてもらいたい項目を以下に示してみた。これを参考に、自分たちが本当に信頼できる管理会社を選ぼう。

どんな業務が得意な会社かをチェックしておく

管理会社には、前に挙げた“独立系”、“デベロッパー系”の2種類以外にも、“ゼネコン系”や“ビルメインテナンス系”など、細かく分類すればいくつかの種類がある。

親会社や会社の成り立ちをもとに分類されたもので、管理会社の性質を知る要素としてとても興味深い。その会社が得意とする業務はきっぱりと分かれるので、会社選びの参考にしてみるとよいだろう。

独立系

親会社のしがらみがない。ほかの管理会社からの変更で契約を取っているので、営業力がある。管理費が安いことを売りにしている会社が多い。

デベロッパー系

親会社がマンションの売主。大規模な会社がほとんどで、スタッフも多い。マンションの建物や設備に関する情報をよく知っている。

ビルメンテナンス系

もともとはビルの管理会社が始まりなので、建物の整備や保守、清掃などが得意。建築や設備の技術者が多い。管理組合の運営サポートや居住者の対応などは不得意な場合もある。

ゼネコン系

親会社が建築会社。建物の設計や設備に関する情報が得やすい。デベロッパー系と同様に、管理費用が高め。

管理会社の性質がよくわかるチェック項目

次に、管理会社の業務に対する姿勢や会社の体質を知るために、確認しておきたい項目を紹介しよう。

管理会社が会計や管理員業務に関して、どのような姿勢で臨んでいるのかがよくわかる項目ばかりなので、新しく管理会社を選ぶ際だけでなく、現在の管理会社の業務をチェックするのにも役立つ。

管理会社の判断材料として、ぜひ参考にしてもらいたい。

マンション管理適正化法に基づいて登録しているか
管理委託契約書に管理業務の作業基準が明記されているか、または作業基準が定められた仕様書があるか
管理委託契約書に、委託業務費の内訳が明記されているか
管理費の収納は銀行などの口座振替になっているか
管理費の支払いは理事長の承認を得ているか
毎月の管理費の収納や支出は理事会に報告されているか
通帳や領収書などの閲覧がいつでもできるか
管理費などの収納明細書が組合員別に作成されているか
未収金の督促が規定通りに行われているか、対応がどうか
決算の際に余剰金の処理が適切にされているか
管理員の巡回や点検は適切に行われているか
清掃や点検時の広報、居住者とのコミュニケーションは適切に取れているか

重要項目説明書と管理委託契約書はしっかりチェックすべき

新しい管理会社と契約を結ぶ前にチェックすべき項目について解説しよう。ここに示すのは、すべて満たしていないと契約してはいけないくらい最低限の項目ばかり。重要項目説明書と、管理宅契約書のそれぞれについて、確認すべき項目を列挙したので、絶対にチェックしておこう。

重要事項説明書で確認すべき項目

契約期間が1年ごとの更新になっているか
契約の更新に関して、会社側が有利な記載となっていないか
契約は、少なくとも3ヶ月前に書面で申し入れすれば解約できることが明記されているか
管理委託費以外に必要となる費用について、内訳や支払日などが明記されているか
清掃や点検などの業務内容について、実施日や時間などがきちんと明記されているか
保守点検や法定点検の費用が実費精算払いとなっているか
作業を外部委託する場合の内容がきちんと明記されているか
管理委託費の収納が『原則方式』となっていないケースでは、保証契約についてきちんと記載されているか
長期修繕計画について、案の作成やその費用負担の有無を明記されているか

管理委託契約書で確認すべき項目

管理業務の対象部分がどこからどこまでか、しっかり示されているか
管理業務の内容や実施方法、日程などについて、きちんと定められているか
業務をほかの業者に委託した場合の責任について定められているか
委託業務費用の内訳がきちんと示されているか
管理業務の報告は、管理業務主任者が行うよう定められているか
災害など緊急時の業務についても定められているか
必要な場合に専有部分への立ち入り請求について定められているか
管理組合の代理で、居住者などの有害行為を中止させる要求を行うよう定められているか
管理会社の守秘義務が明示されているか
契約の有効期間は定められているか
契約解除について、契約解除の申し入れについて定められているか
契約更新について定められているか
自動更新はしないように定められているか
マンション内で毀損や瑕疵などが起こった場合、通知義務が定められているか
合意管轄裁判所は、管理組合に不利な場所の裁判所になっていないか
 
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