大阪のマンション管理会社の選び方~不動産・ビル・賃貸・分譲~

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大阪の管理組合理事さん必見!マンション管理会社を見極める鑑定眼きたえます

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知っておきたいトラブル事例

マンションを管理するうえで、起こりがちなトラブルについて、具体的な例を挙げて紹介しよう。三大トラブルと呼ばれる、「騒音」「ペット」「水漏れ」について解説するので、対処法を参考にしてみてはいかがだろうか。

トラブル其の一「騒音についてのトラブル」

鉄筋コンクリート造3階建てマンションの2階に住むAさんが、絨毯張りだった床をフローリングの床に張替えた。

Aさんの真下の部屋に住むBさんは、それまでなかった2階の生活音が響くようになった、と主張してAさんと対立。

裁判に発展してしまった。

解決策

裁判では、Aさんが事前の騒音対策や管理組合への届け出を行わず、さらに1階のBさんからの承認を得ることなく工事を行ったことから、2階のAさんにたいして慰謝料の支払いを命じた。

Bさんは、元の絨毯張りの床に戻すよう要求していたが、それは棄却。管理組合の総会で、「Aさん宅のフローリング床を防音措置の施された床に改装するように」と勧告して、両者が納得した。

トラブル其の二「ペットについてのトラブル」

あるマンションでは、使用細則の中に「小鳥及び魚類以外の動物の飼育は禁止」と定められているにも関わらず、約20%の居住者がこっそり犬や猫を飼っている、という実態があった。

理事会では長年、細則の禁止事項について広報し、努力してきたがあまり成果がなかった。

解決策

全居住者にアンケートを行い、飼育者・非飼育者を含む犬猫飼育問題検討会議を何度か開催した。その結果、犬猫特例飼育細則試案を作成して、総会で特別決議された。

試案の内容は以下のようなものだった。

  • 現在、犬猫を飼育している全員でペットクラブを組織する
  • 特例として、現在飼育されている犬猫に限り、飼育を容認する
  • 容認された犬猫には登録義務が発生する
  • トラブルが発生した場合は、飼育者の自己責任となる
  • 不良飼育者は、飼育許可取り消しや駐車場使用契約解除などの措置が取られる

しかし、この試案の決定後に、新たに犬を飼い始めた居住者がいたため、管理組合がそのひとりを訴えて裁判に発展。

判決では、犬の飼育禁止が言い渡され、管理組合が全面勝訴した。

トラブル其の三「水漏れについてのトラブル」

東日本大震災で震度5強の揺れを記録した地域のマンションで、Aさんの設置している電気温水器の配管から水漏れが発生。階下のBさんの部屋へ漏水してしまった。

電気温水器は居住者のAさんが購入したもので、平成6年製、点検は平成19年に行われていた。

Aさんは、この漏水は地震によるもので、配管の劣化によるものではないと主張。裁判となった。

解決法

判決では、Aさんの主張を退けて、Bさんへ損害賠償金を支払うように言い渡された。

裁判官は、震度5強の地震であっても当該マンションのように耐震性の高い建物では、特段の被害がないと判断。

周辺のマンションや住戸でも温水器から漏水した事故はなく、マンションにも亀裂などは生じなかったことから、Aさんが設置した温水器の配管の劣化が原因であると認定した。

《MEMO》

マンションの水漏れのトラブルは、上記の事例のように、住人だけに問題がある場合だけでなく、マンションの建物そのものに原因があることも多い。

原因の究明は管理組合が行なわなければならず、共有部分にひび割れなどの原因があった場合は、管理組合が階下の居住者への損害賠償を行うことになる。

逆に、漏水の原因が建物の専有部分にあった場合は、漏水元の居住者が個人的に損害賠償に応じなければならない。

トラブル其の四 「小さな焼却炉が共用部に……」

外国人の住民のAさんが共用廊下に小さな焼却炉を設置していることが判明。ほかの住民によれば、宗教的なお札らしきものを燃やしているらしいとのことだった。特に被害はないものの、防火上の問題があるため、対応することに。警告文書を郵便受けに入れたが、応答なし。管理組合が直接交渉することになった。

解決法

警告文書を無視されたため、別の方法を考えることになった。まずは、ほかの住民のバルコニーから実際に燃やしている現場の証拠写真を撮影。Aさんには管理費の滞納があったため、その件も踏まえて交渉した。

本来管理費の滞納があると駐車場が使えなくなるのだが、管理費を1週間以内に振り込み、焼却炉を撤去することを条件にして、駐車場の使用を容認することに。Aさんは約束どおり1週間以内に管理費を振り込み、焼却炉を撤去したため、この問題は解決した。

《MEMO》

通常、共用部に勝手に焼却炉を設置するなど考えられないことである。しかし、マンションには多種多様な人が住んでいるため、常識が通用するとは限らない。特に宗教が絡んでくると、トラブルが起きやすく、解決が難しい。

このケース以外にも、共用部に植物を置き、「宗教上の理由で動かせない」と言われたトラブルがあった。頭ごなしに非難するのではなく、相手の事情も聴取したうえで柔軟な対応を行うようにしたい。

トラブル其の五 「駐車場の入れ替えでのトラブル」

ある小規模マンションには、機械式駐車場と平置き式の駐車場がある。使用料金はすべて一律だが、機械式と平置きでは車の出し入れのしやすさに差があり、使用者の間にも不満があった。

マンションの細則では2年に一度の場所入れ替えができると書かれているが、入れ替えの手法については定めがなく、同じ場所を使い続けているのが現状だった。また駐車場使用契約書では、半永久的に使えるような内容となっており矛盾している。

また理事長は平置きの駐車場を使用しているため、入れ替えに対して前向きでない。細則に書かれている場所の入れ替えは任意的なものであり、契約書は半永久的に使えるものであると主張している。住民のアンケートでも入れ替え賛成派と反対派が2分しており、収拾がつかない状態になった。

解決法

入れ替え賛成派と反対派が感情的になってしまい、収拾がつかなくなったため、第三者の専門家に解決を依頼することに。双方の意見を個別に聴取し、現場の駐車場や規約、細則、アンケート内容を確認した。第三者と相談するうちに、当事者同士も冷静さを取り戻していった。

結果的に、入れ替えを行うことで話がまとまった。これは細則に「2年に一度」と頻度が書かれていることから、あらかじめ入れ替えを想定していたことが推定されたためだ。今後は機械式と平置き式で使用料に差をつけることにして、それぞれ希望者を募集。希望者多数の場合は抽選で置き場所を決めることになった。

《MEMO》

本来、管理組合は中立の立場でマンションの管理運営を行っていく必要がある。しかしこの場合、理事長が条件の良い駐車場を使用していたことから、利害が絡んでしまった。双方がヒートアップしてしまい、解決が困難になった例である。結果的に第三者に判断を依頼したことが功を奏した。

規約や細則についても、状況に応じて見直しを進めていく必要がある。この場合は駐車場の入れ替え方法が定められていなかったことがトラブルを招いた。このような問題点は後から見つかることが多いので、柔軟に対応していきたい。

トラブル其の六 「管理費を滞納してしまう組合員」

管理費を滞納している住民がいた。滞納者は管理組合と念書を取り交わしているが、管理費を支払わないことが多い。また、ときどき支払ってはいるものの、金額が積み重なって大きくなっている状態。そのため、管理費の回収も難しくなり、どのように対応すれば良いか困っている。

解決法

まず、遅延損害金を課すことを相手に通知することになった。滞納者は一流企業に勤務しており、支払い能力がないわけではないと判断したため。また、相談した専門家によれば、最終手段として給料の差し押さえができるとのことだった。

次に、法的手段が取れないときの代わりとして、公証役場で強制執行認諾文言付の契約を締結することに。ただし、この契約には滞納者と返済条件を決める必要があり、管理組合には交渉が難しいとのことで、専門家に契約代理を依頼。

滞納者は専門家と会うことを渋っていたが、5分だけ話をすることに成功。管理組合が憤慨していることと、裁判も辞さない考えであることを伝えると、返済に前向きな姿勢を示した。後日、滞納者は分割返済を行う契約に同意。公証役場で契約を行い、その後は約束どおり入金している。

《MEMO》

マンションの管理・維持には費用がかかる。特に、大規模修繕のためにまとまったお金を積み立てなければならない。これは住民全員に負担する義務があり、滞納が発生するとさまざまな軋轢が生まれてしまう。

裁判や給料の差し押さえはあくまで最終手段である。できることなら対話で解決をはかりたい。管理組合だけで対応が難しい場合は、専門家に依頼するのもひとつの手段だろう。さまざまな方法を考えて解決にあたりたい。

トラブル其の七 「説明がなかなかない管理業者」

マンションの管理業務を行う管理業者が説明責任を果たさない場合、国土交通省から処分を受けることになる。ある管理業者は、従来の管理受託契約と異なる条件での契約更新に伴う重要事項説明会について、開催日の一週間前までに、説明会の開催の日時および場所についての掲示や書面交付を行わなかった。これは法律に違反するものである。

また、契約の更新の際に、重要事項を記載した書面の交付や説明を行っていなかった。本来なら管理組合を構成するマンションの所有者に対して、書面を交付して説明を行わなくてはならない。

解決法

こうした説明責任の違反については、管理業者の再発防止が必要である。法令遵守の徹底と、コンプライアンス体制の強化が望まれるところだ。

上記の管理業者は、マンション管理業従事者すべてに説明会を開き、違反行為の概要や処分内容について周知を行った。さらに、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」をはじめとする法の規定を遵守徹底するため、マンション管理業従事者について教育や研修を行うことに。

再発防止策としては、業務管理チェック体制が整備された。受託管理業務の進捗状況や、スケジュール確認ができる管理表を作成。定期理事会・定期総会へ複数の社員が出席し、管理しているマンションの状況をしっかり把握することになった。

《MEMO》

管理業者が行う業務については法によって定められている。一般住民にとっては把握しきれない部分もあるが、不審な点があれば管理組合側からも管理業者に対して積極的に追求していく必要があるだろう。

あまりにひどい場合には国土交通省から行政処分が下されるが、そこまでいかなくても管理業者がトラブルの温床になってしまうことは十分あり得る。すべてを管理業者任せにするのではなく、普段から管理組合によるチェック体制が求められる。

トラブル其の八 「不正に管理料を着服する管理業者」

ある管理業者の社員は、管理業務を受託している複数の管理組合から財産を不正に着服していた。その管理業者では管理業務を受託している管理組合において、事実と異なる管理事務の報告を行っていた。また、月次報告書の内容も事実と異なるものだった。これは着服を隠す行為であり、到底容認されるものではない。そのため、国土交通省より是正するように通達された。

解決法

管理業者は再発防止のため、全社を挙げて取り組むことになった。まずは全社説明会を開催し、当該違反行為の内容や指示処分について役員・社員全員に周知。マンション管理に従事する社員全員に対し、「マンションの管理の適正化の推進の関する法律」などの法令遵守の徹底を指導した。

その後は年2回コンプライアンス研修を行うことに。法令違反事例、社内基準違反事例等を教育することで、法令遵守を徹底することになった。また、管理組合財産の管理の適正化と、管理業務点検を実施。すべての受託物件の管理組合を調査し、同様の事案が生じていないことを確認した。

《MEMO》

上記は特に悪質な例だが、このような事例は全国で発生している。マンション管理組合の財産は決算書に記載されているが、組合員の中に決算チェックの専門家がいるのは稀なこと。ほとんどのマンションでは管理会社任せになっているのが現状である。そのため、管理会社の管理費や修繕積立金の着服事件が後を絶たないのだ。

マンションの財産を守るために、外部の専門家に監査を依頼するという手段もある。多少費用はかかるものの、管理業者に不適切な財産管理をされるよりはよいだろう。お金をかけたくないのであれば、管理組合が知識を持って対応する必要がある。組合員の中にマンション管理や会計事務に詳しい人がいたら、意見を求めるのもひとつの手段だ。

大阪のマンションで粗大ゴミが捨てられていたら処理するのは誰?

マンションのゴミ収集所にマナー違反の粗大ゴミが置かれていた場合、ゴミ収集所の管理清掃が管理会社との契約内容に含まれているならば、その管理会社は適切な処理が行われるよう、対応をしなければならない。

契約内容や管理の状況次第では、ゴミ処理にかかる費用を管理会社に請求できる場合もある。

管理会社が対応しない場合や、そもそも契約に含まれていない場合には、最終的にはマンションの所有者である管理組合に処理の責任が及ぶため、速やかに対応を求めるか、自ら対策に乗り出すべきだろう。

具体的には次の対応策が考えられる。

掲示物での周知や入居者へのチラシ配布

まずは、入居者へゴミ出しのマナー徹底を呼び掛ける啓発を行う必要があるだろう。違反例を写真付きで知らせることで、より高い意識向上効果を図ることができる。

大阪府では自治体によって手続き方法が異なるが、粗大ゴミを出す際には事前に有料粗大ゴミ回収券の購入が必要となる。詳しい手続きを事前に知らせておくことで、ルールを知らないが故の違反を回避することもできるだろう。

ゴミ収集所の清掃を徹底する

ゴミ収集所の周辺が汚れたり散らかったりしていると、不法投棄やマナー違反への罪悪感が薄れてしまう。そこで、まずは適正な管理が行われていることを示すためにも、徹底した清掃が不可欠だ。

清掃の委託を受けた管理会社がこれを怠っている場合には即、履行を求めるべきである。

また、ゴミ収集所自体をネットや金網で囲うなど、管理体制を強化することで部外者からの違反投棄被害の防止に繋げられる。

警告文を貼る

ゴミ収集所の近辺に、ゴミの不法投棄をした場合は法的手段に出る旨の警告文を貼ることが有効であろう。 不法投棄は立派な犯罪であり、個人の場合は5年以下の懲役または1,000万円以下の罰金が課せられる。法人の場合はさらに3億円まで加重されることもある重罪だ。

この内容をチラシに記載し、目立つところに複数箇所貼ることも、対策として有効である。すでに放置してあるマナー違反の粗大ゴミについては、「〇日以内に回収した場合は法的措置を取らない」「現在、犯人特定のため捜査中」など、早期の回収を促す文言を添えると良いだろう。

死角を減らす

ゴミ出しのマナー違反は大抵、人目につかない、目立ちにくい場所で行われることが多い。そこでゴミ収集所の周辺が見渡しやすいよう、死角をつくっている不要な物を撤去し、照明で照らす等の措置を取るべきである。また、可能であれば定期巡回やゴミ出し日における立ち会いも行うことで、違反者の特定がしやすくなる。

監視カメラの設置

監視カメラの設置は不法投棄対策に最も有効的と言われている。例えダミーのカメラであっても心理的な抑制が働くため、マナー違反が絶えないようであれば設置を勧めたい。

本物の監視カメラを導入すれば違反者を特定し、書面又は対面での警告をするか、法的措置を取る際の証拠として提出することも可能になる。悪質な場合、最終的には警察に通報し、証拠映像とともに被害届を提出することも検討すべきである。

違反者が特定できない場合は管理組合が処理

どうしても違反者が特定できず、また管理会社にも責任を問えない状況の場合には、残念ながらマンションの所有者である管理組合に適正処理の義務が生じる。

粗大ゴミ処理は有料のため懐が痛いが、出費を避けたい場合にはリサイクルショップを活用するか、細かく裁断できるものであれば燃えるゴミとして出すなどして処分するしかない。

そうした事態を防ぐためにも、管理会社と事前に管理責任の所在について確認しておくか、以上のマナー違反防止策を講じておくことが求められる。

大阪マンション管理組合が知っておくべき民泊新法とトラブル対処

民泊は空き室の有効活用法としても注目されているが、その一方でトラブル報告も相次いでおり、社会問題となっている。

特にマンションのような集合住宅を民泊に利用する場合、他のマンション住民への影響は決して少ないものではなく、管理組合としては早急かつ適切な対応を行う必要がある。

ここでは大阪のマンション管理組合に知っておいてもらいたい民泊トラブルの事例と対処法をまとめてみた。2017年6月に成立した民泊新法についても触れているので、ぜひ参考にしてみてほしい。

主な民泊トラブルの事例とその対処法

民泊住所発見サービスなどを請け負っている会社が独自にまとめた民泊の苦情ランキングによると、最も多いクレームは「セキュリティ問題」に関するもの。次いで「騒音問題」「ゴミ問題」「異臭問題」と続いている。

→参照元:民泊ポリス「苦情ランキング」

このランキングに沿って、実際にあった民泊トラブルの事例をいくつか紹介していこう。

セキュリティ問題

ほかに比べて圧倒的に苦情数が多いのがセキュリティに関する問題。

マンションの場合、出入り口にオートロックシステムを採用しているところも多いが、民泊利用者も「住民」とみなされるため、民泊中は自由に出入りすることができる。

民泊はショートステイであることが多いので、他のマンション住民からすれば「不特定多数の人が出入りしていて怖い」という不安を抱くのも無理はない。なかにはベランダ越しに自分の部屋を覗き込まれたという事案が報告されるなど、見逃せないケースも多々あるようだ。

海外では実際に暴行事件や傷害事件、盗難事件といった犯罪の事例もあり、最悪の場合、マンションの一室が犯罪の温床となってしまう恐れがある。

騒音問題

マンションのような集合住宅では上下左右に隣り合っている部屋からの生活音が響きやすくなる。

防音対策を施しているマンションも多いが、それにも限界があり、エントランスや廊下などの共用部分で騒がれたら防ぎようがない。

なかにはベランダで歌を歌ったり、楽器を鳴らしたりする人もいるらしく、不眠症になったという人も。

ゴミ問題

海外のほとんどの国と地域では、日本ほど衛生面にこだわりがない。

そのため、エントランスや廊下にゴミをポイ捨てしたり、収集日でもないのに生ゴミを出したり、ひどい場合はベランダからたばこをポイ捨てする民泊利用者もいるようだ。

ゴミそのものが汚いのはもちろん、放っておくと虫が湧いたり、カラスや野良猫などが寄ってきて二次被害を受けたりすることもある。

異臭問題

部屋にゴミを溜めこんでいる場合はもちろん、民泊者がいる部屋からお香のようなニオイが漂ってきてつらいという声も少なくない。

ニオイはモノと違って完全にシャットアウトするのは難しいため、耐えきれずに引っ越した人もいる。

マンション管理組合ができる民泊トラブルの対処法

民泊トラブルが増えると、マンション管理組合にも苦情が殺到し、収拾がつかない事態になることもある。そうなる前に早急に以下3つの対処法を実践することをオススメする。

管理規約を改定する

どこのマンションにも管理規約があるが、民泊が社会問題化してきたのはつい最近のことで、多くのマンションでは管理規約に民泊に関する規程を盛り込んでいない。

管理規約にないことに関しては表立って「ルール違反だ」と言うこともできないので、まずは管理規約を今一度見直し、「民泊禁止」などの項目を新たに設けることが大切。

改定する際に注意したいのは、単純に「民泊禁止」という言葉だけで片付けないこと。

どういった場合に「民泊」とみなされるのかを詳細に説明するのはもちろん、もし民泊が発覚したときはどういう処分を受けることになるのか、また、管理組合側が民泊の事実を確認するためにどういう権限を持っているのかなどを明確にしておかないと、民泊利用者から思わぬ反撃を受けてしまうことになりかねない。

こうした規約はマンション管理組合の理事会などで議決されるが、実際に規約としてまとめる際は司法書士などの専門家に任せたほうが無難だろう。

保健所や保健福祉センターに連絡する

民泊は旅館業法でいうところの「簡易宿所営業」にあたるため、都道府県知事の許可をとる必要がある。

ただ、マンションは構造や設備の関係上、一室のみで簡易宿所営業の許可を取ることは難しいのが現状。それにもかかわらず、無断で民泊を行っている場合は無許可営業の可能性が高いので、旅館業法の許可に関する調査・業務を担っている保健所や保健福祉センターに通報しよう。

すると施設の職員が該当の部屋の住人を訪ね、使用状況を尋ねたり、場合によっては然るべき措置を取ってくれたりする。

ちなみに大阪では最近の民泊事情を考慮し、2016年より担当職員の増員を行っている。まだまだ人手が足りているとは言えない状況だが、大阪のマンション管理組合の方にとっては朗報だ。

民泊仲介サービス業者に削除要請をする

現在の民泊ブームの背景には、Airbnb(エアビーアンドビー)の存在がある。

Aribnbとは民泊仲介サービス業者のパイオニア的存在で、2008年8月に設立。日本を含む世界192ヶ国・33,000の都市で宿を提供しており、その数は80万以上に上る。

仕組みとしては、部屋を借りたい「ゲスト」と部屋を貸したい「ホスト」の両方がAirbnbのサイトに登録し、条件がマッチしたユーザーどうしを引き合わせるというもので、どちらも無料でサービスを利用できるところが特長。

ただ、問題は登録にあたってマンション側の許可が必要ないこと。

つまりマンションの一室を所有するユーザーが勝手にAirbnbにゲスト登録してしまうことが可能となっている。

現時点でAirbnb以上の民泊仲介サービスは存在しないので、Airbnbに対して所有物件の削除を要請するというのは有効な手段の一つといえる。Airbnbも昨今の問題を考慮し、苦情受付窓口を設置しているので、まずはそちらに問い合わせてみるとよいだろう。

民泊新法成立にともないマンション管理組合はどう動くべき?

2017年6月9日、住宅宿泊事業法、いわゆる「民泊新法」が国会で成立された。

大まかに説明すると、個人または企業が行う民泊を、一定の法規制を定めたうえで全国的に解禁するという内容。

マンションには国土交通省が定めた「マンション標準管理規約」第12条により、専有部分は「専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」という制限がかかっている。そのルールから見ると、民泊利用は管理規約違反なのではないか?という見方が強かったのだが、民泊新法が成立したということは、民泊利用はこの第12条に特に反しないという結論になったのだろう。

もちろん国土交通省は民泊新法成立にともない、民泊を可能とする場合と不可とする場合の規程をそれぞれマンション標準管理規約の項目に追加する予定でいるため、マンション管理組合の方もそれに合わせた対応を迫られることになる。

居住を主目的とするマンションの場合、民泊はトラブルの種でしかないので、完全禁止の方針をとるところが多いだろう。ただ、民泊に利用できるマンションは一定の収益を見込めるため、投機目的でマンションを検討している人からの需要を期待できるという一面もある。

民泊新法が施行されるのは2018年6月15日なので、遅くともそれまでには所有物件の実態などに配慮しつつ、民泊を可とするか不可とするか決断しておくことが大切といえる。

 
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