大阪のマンション管理会社の選び方～不動産・ビル・賃貸・分譲～
大阪の管理組合理事さん必見！マンション管理会社を見極める鑑定眼きたえます
マンションの管理組合とは、そもそもどのような組織なのか、詳しくご存知だろうか。管理組合という組織の法的な根拠、おもな仕事内容など、基礎知識をおさらいしてみよう。
マンションは一戸建てと異なり、複数のオーナーがひとつの建物の中に存在している特殊な形態である。
専有部分に関しては完全に個人の財産だが、廊下やエントランスなど共用部分は共有財産となるので、オーナー同士が協力して管理しなければならない。
同じ屋根の下でお互いの権利を害さないよう、心地よく暮らすためのルールを決め、建物や設備の維持を行っていくための主体となる団体が管理組合だ。
マンションに入居（区分所有）したときから、自動的にすべての区分所有者が管理組合員となり、管理組合が組織される。
組合員は、マンションを所有している本人のみで、所有者の家族や所有者から借りている人は組合員とはならない決まりになっている。
実は、管理組合が行うべき業務は膨大な量に及ぶ。建物や設備の清掃と点検、補修、管理費や修繕積立金の集金、予算の作成や決算、会計管理など、数え上げればきりがない。
あまりにも大変なので、管理会社へ委託しているマンションがほとんどというのが実情だ。
そこで、管理組合のおもな業務を以下にまとめてみた。
管理組合のおもな業務内容を書き出しただけでも、しんどいことがよくわかるだろう。理事や組合員がみんなで分担するとしても、自分の仕事や家事をこなしながら行うとなると、途方もない作業である。
したがって、仕事量の問題だけでなく、専門知識や技術が必要となることから考えても、管理業務や専門の管理会社へ委託するのが無難といえる。
信頼できる管理会社と契約し、自分たちの望む管理サービスを希望の管理費用で実現させるのがもっとも理想的な形だろう。
安心で快適な住環境を得るために、管理会社は管理組合が自分たちの意志で決め、管理費用も交渉して決定するべきなのだ。
そこで、このカテゴリーでは、管理組合が主体となって、管理会社を変更し、成功した体験談を紹介しよう。
さらに、大阪府のマンション管理組合が受けられる行政サービスなどについても解説するので、ぜひ参考にしてもらいたい。
マンション管理士とは、2001年施行の「マンション管理適正化法」により制定された国家資格のことだ。マンションの資産価値を維持し、適正な管理を行うことを目的として施行された。
民法や建築基準法、消防法や不動産登記法などの法律に関する幅広い知識が必要とされる専門性の高い資格であり、合格率は7～8％という大変狭き門である。
まずはマンション管理のスペシャリストとして、マンション管理組合の運営を手助けする。また建物構造上の技術的な問題やその他の維持管理に関して、適切な助言や指導、援助といったコンサルティング業務を担っている。
マンション管理の現場は、常時多くの問題を抱えている。管理会社・管理組合・入居者という3者が関わるこの世界では、些細なことで衝突することが非常に多いからだ。
マンション管理士はこの3者の間を上手に取り持ち、スムーズで平穏な運営を促進するいわば「潤滑油」的存在である。
管理士が普段入居者と接する機会は少ないため、今回は管理士が管理組合および管理会社にとってどのように役立つのかを説明しよう。
「管理組合」と言っても、管理に関してはおおむね素人である入居者自らが形成する組織である。そのためマンション管理に必要な知識は往々にして乏しい。
組合を運営する「役員」の選出方法はマンションごとに異なるが、入居者が順番に担当しているため、自分の番になって仕方なくやっているという場合も多いようだ。そうなれば、マンション維持に必須の業務すらまともに行われないこともありうる。
このような状況は入居者にとっても不利益となる。払う必要のない高額な管理費を請求されるままに支払ってしまった、早期に対応されなかったために大規模な修繕を要することになり入居者に多額の費用請求がされた、といった事例もある。
たとえ意欲的な役員で構成される管理組合を持つマンションであっても、やはり役員は素人であるために管理が行き届かず行き詰まることもある。管理と簡単に言っても、マンションの価値を損なわないためには非常に重要であるため、管理士の介入は有益と言える。
また、管理組合は入居者で構成されるのに対し、管理士は第三者の立場である。第三者が関わることで管理会社に適度な緊張感を与え、業務を抜かりなく遂行させるのにも役立つ。
管理会社の担当者は複数の建物を担当していることが多い。
そのため、日頃から管理組合との意思疎通がなされていたとしても、早期に解決すべき重要な問題を見落としたり、長期間放置したりしてしまう場合もある。
前述のように管理組合も名ばかりで、管理会社の担当者もそれをいいことに業務において怠慢である場合も少なくない。
そのような状況において管理士は、第三者としての立場から改善を要する点について率直な意見を述べることができる。
このように、第三者である管理士の中立な立場は、公平で透明性のあるマンション運営に大いに寄与すると言える。
ただし、クレーム対応や管理会社および組合への厳しい指摘、管理費等滞納者への督促など管理士にとっては気持ちの良い役回りばかりでないこともある。
そのため基本的な能力に加え、人間的な度量の広さや、臨機応変に行動する頭の回転の早さも兼ね備えた管理士は、貴重かつ優秀な管理士である。
マンション管理に行き詰まり困り果てた時には、このようなマンション管理士に相談することを検討すると良いだろう。
マンション管理士と管理会社、管理組合という3者が協力し合う関係こそが、円滑なマンション管理の基礎となるからだ。
マンション管理の現場において、入居者の退去に伴う部屋の原状回復と補修費用の負担割合について、多くのトラブルが発生していた。東京都では同様のトラブルを防止するために、「賃貸住宅紛争防止条例」を定めたという経緯がある。
東京都内の物件だけに効力を持つ条例であったが、首都圏の県も倣ってそれぞれ対策を表明。この内容を受けて動き出したのが、大阪府だ。「賃貸住宅における原状回復トラブルを防止するため」として、大阪府版ガイドラインを作成したのである。
管理会社を変更するためには、新しい会社との交渉や今までの会社との契約解除といった、煩雑な作業が多く発生する。しかし、管理会社のサービスや管理費に不満があるのなら、ぜひとも行なっておきたいことの一つでもある。管理会社の変更が上手くいけば、サービスの改善や管理費の削減が実現するからだ。
過去に管理会社を変更して「良かった」と成功した体験談を紹介。具体的な成功例を参考にすることで、管理会社変更を成功につなげるカギが見つかるかもしれない。
大阪府をはじめとした一部の自治体では、特定の条件を満たしたマンションの管理組合が申請をすることで、特別なサービスやサポートを受けられる。オーナーの中でも知られていないものがあるようだが、チェックして積極的に活用していきたいものばかりだ。
例えば「大阪府 分譲マンション管理・建て替えサポートシステム」では、大阪府内にある分譲マンションの改修や修繕、建て替えで悩んでいる管理組合をサポートしてくれるシステムがある。いずれかが必要と判断されたマンションには、アドバイザーを派遣してくれるのだ。
マンションを購入した際には、住人全体でそのマンションや敷地の管理を行なう必要がある。また、マンションの組合員になるということも法律で定められている。組合を運営する側は、多くのマンション住人が満足できる快適な運営を行なわなければならないのだ。
大切なのは、マンションの現状がどのような状況になっているのかを把握しなければいけないこと。
そして、年間スケジュールを決めて理事会の開催日などを設定しておかなければならない。組合を運営していくコツを学んで、いざという時に備えておこう。
健全なマンション管理をするためには、適切な会計を行なうことは当然である。マンションの住人から集金した修繕費や管理費の行方が不明瞭だと、住民の管理組合に対する不信感が高まり、スムーズな組合運営に協力してもらうことが難しくなってくるだろう。
マンションの適切な会計を行なうためには、「一般会計」と「特別会計」の2種類があることを頭に入れておくことだ。徴収しているマンションの費用のうち、計上される項目を混合しないように気を付けて運営を行なっていけなければいけない。
マンション管理を行なうにあたり、1年に1度は総会を開く必要が出てくる。総会とは、マンションの組合管理において意思決定を行なう最高機関である。総会にはマンションの住人全員が参加し、規約設定や理事長の専任、解任などを決定していく。
総会では議案の作成や総会の日程を決める、総会の開催を通知するなど、様々な役割が出てくる。スムーズな開催と進行をするためにも、事前知識と準備が必要になってくるだろう。ここでは、総会に際して必要なものをまとめて紹介している。
賃貸マンションを管理・運営していくなかで重要なことの一つに、管理がしっかりしているマンションを選ぶということがあげられる。異なるオーナーの集合体で成り立っているマンションでは、廊下やエントランスといった共有部分を常に居心地よく保つためにも、管理組合を作りメンテナンスを行なっていく必要があるのだ。
マンションの管理には、一軒家と変わらないほど定期的なメンテナンスも必要とする。毎月徴収する管理費に含まれる「修繕積立金」の調整や老朽化した部分の取り替え、損害保険の加入なども行なっていかなければいけないのだ。
マンションを購入したときから絶えず頭から離れない問題の一つに、台風や地震などの天災、事故など不測の事態での破損があがるだろう。特に共有部分だと、修繕費が賄えないままであればマンションの住人に二次被害が及ぶ可能性も出てくる。
こうした事態を回避しながらマンションの財産価値を長く保つには、損害保険を有効に活用する方法があるのをご存じだろうか。ここでは占有区分と共有区分の範囲についてや、損害保険の種類や内容についてを紹介していく。
マンション管理は自分自身の生活に大きく関わってくる部分なので、ひときわ慎重に選んでいきたいだろう。そこで登場するのが、マンション管理士だ。実際には資格の名前があるだけで、「余計な管理費を払わされるのでは」と疑問に思う人も出てくるかもしれない。
マンション管理士とは「専門知識を持ち、管理組合の運営や建物構造上の技術的な問題などのマンションの問題に関して、助言や指導、援助を行なうことを業務とする」者のことだ。マンションの住人が不安なく過ごすためには、切っても切れない存在なのである。
分譲マンションには必ず管理組合が設置される。もしマンションの規模が小さいのであれば、管理組合がマンション管理から運営までを担当できるだろう。
しかし、ある程度の規模のマンションになってくれば、運営管理も多岐にわたってくるため専門的な知識や能力が必要となってくる。
管理組合だけでは、快適な住環境を維持できなくなるのはもちろん、マンション自体の資産価値が下がることも想定されるため、分譲マンションにおける管理会社は必要不可欠な存在なのだ。
マンション管理を管理会社に委託するとき契約書内容としてはマンション管理の範囲や作業内容、費用は支払い方法などや代行集金の報告や督促についてなどがある。
これらの内容をしっかり確認せずに委託契約してしまうと、後々問題になるケースもあるので、管理会社と管理組合で細かい部分まで確認しておくことが重要だ。契約書内容の指針は国土交通省にて公開されている。
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私、萬所トラヲは、大阪のとあるマンションで理事長を拝命し、コミュニティの快適さを追求する毎日。このたび新たにマンション管理会社を探すことになり、さまざまな情報を調べたので、みなさんにも参考にしていただければ幸いである。
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