大阪のマンション管理会社の選び方~不動産・ビル・賃貸・分譲~

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大阪の管理組合理事さん必見!マンション管理会社を見極める鑑定眼きたえます

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マンション管理で注意したい管理費や修繕積立金の滞納について

不動産を所有していて、入居者がいる場合、どうしても考えなくてはいけないのは入居者の管理だ。入居の際に支払い能力があるかどうかをしっかりと判定するものだが、それでも状況が変わって入居者が家賃の滞納をしてしまうケースもある。1か月分の滞納程度であれば、振り込みを忘れていたという場合もあり、直接伝えれば払ってもらえることもあるが、何度も続く場合はなんらかの対応を取る必要があるだろう。マンションのオーナーは自分で物件を管理していることは少なく、マンション管理会社を使っていることが多い。委託している場合であっても、どういった対処をマンション管理会社が取るのかを把握しておくことに意味がある。

家賃滞納された場合の手順について

入居者が家賃滞納をしている場合、マンション管理会社が取る対応は家賃滞納期間と入居者側の反応に応じて段階がある。どの段階から強制力が強くなるのか、滞納期間がどの程度あると退去を勧告すべきかといった点に着目してみよう。

また管理費や修繕積立金は、マンション購入した区分所有者が公平に負担するものだ。共有部分の管理・修繕に使われる重要な資金だが、滞納者が出てくるのは避けられず、頭を悩ませる管理組合も多い。

まず確認しておきたいのは、管理費や修繕積立金には、時効があるということだ。管理費と修繕積立金の時効は5年と定められており、時効の成立を防ぐためには請求を行う必要があると覚えておこう。

5年以内に請求を行えば、時効は中断されるので正しい手順を確認しておこう。

滞納者への連絡

まずは家賃滞納者への連絡から始める。管理委託契約にしたがって、口頭・ハガキ・手紙などで催促を行わなければならない。入居時にもらっている電話番号への電話や部屋へ直接行って、滞納している事実を伝える。家賃支払日の数日後であれば、滞納し忘れていることに気づいていない場合もある。滞納者へ事実を伝えることで、双方の認識を合わせるという段階だ。しかしながら、電話に出てもらえない場合や部屋を訪ねても出てくれない場合は意図的に連絡が取れない状態にしている可能性もある。その場合は、次の段階に移る。

内容証明郵便の発送

電話での連絡、書面での連絡のどちらにも対応してもらえない場合、内容証明郵便という形で書面を送る。これまでの書面での連絡はいつ書面を送付したのかは公的に残らない。つまり、最悪の場合、手紙が届いていないと滞納者が主張した場合に反論できない可能性がある。内容証明郵便で送ることで、いつ書面を送付したのかの記録が残り、法的な効力を持つことになる。裁判などでいつ連絡したかを証明することができるのだ。但し、内容証明料、配達証明料などがかかるので通常よりも費用がかかるので覚えておこう。もし入居者から連絡がない場合は連帯保証人や保証会社へ連絡することもできる。

内容証明には、管理費や修繕積立金の支払いを促す内容の文書を送付する。文書の作成は管理会社に依頼できる。管理組合の名前で送付しなくてはならないが、理事長の名前は出さなくてもよい。また、切手代は1,000円程度かかると覚えておこう。

弁護士名記載の内容証明郵便を発送

管理組合からの内容証明郵便で支払いがない場合は、弁護士へ依頼する。ここまでくれば、回収できるケースも増えてくる。ただし、弁護士に内容証明郵便を依頼した場合の手数料は5万円程度必要だ。滞納者が支払いに応じない場合は、弁護士との交渉が始まるので追加料金が発生すると心得よう。

契約解除通知の送付

ここまでの連絡で反応がない場合、反応があっても家賃が払ってもらえない場合、契約解除通知書を送る。これもしっかりと内容証明郵便で送付する。契約解除通知はその名の通り、物件の賃貸契約を解除するという旨が記載されている。ここで目安となるのは家賃滞納が始まってから3ヵ月という期間。3か月過ぎても滞納者からの連絡がない場合は、家賃を支払う意思がないという風に解釈することができ、契約解除を勧告することができる。

簡易裁判所に申し立てをする

契約解除通知を送ってもまだ反応がない場合、法的な措置を取ることを考える。裁判所へ請求の申し立てを行い、入居者へ支払いを強制する。しかしながら、裁判所の判断には時間がかかるため、数か月の待ち時間が発生する可能性があることを理解しておこう。裁判所は入居者が3か月以上の家賃滞納をしているのか、マンション管理会社が内容証明郵便で入居者への連絡をどの程度の期間行っているのかといったこと見る。十分な期間がないと強制退去には至らない。

申し立ては、簡易裁判所で行われる。簡易裁判所に収める因子台は3,000円程度と少額で、窓口で簡単に作成できる。債務者からも簡単に異議を出せるので、異議が出された場合は訴訟の提訴を行う必要があるのに注意だ。提訴を行わない場合は、それ以上の進展がないのでどうするか考えておこう。

少額訴訟を起こす

滞納金額が60万円以下なら、少額訴訟を行うのが有効だ。少額訴訟は、簡易裁判所で窓口にある用紙に書くだけで手続きができ、即日判決が可能。ただ、滞納者が最初に弁論するまでに通常訴訟を求めた場合、通常の訴訟に移る。

通常訴訟

通常訴訟になれば、弁護士に依頼した方が良い。また、請求訴訟を起こすには、区分所有者・議決権の半分以上の賛成をとる必要がある。

特に、管理規約に訴訟提起手続きの規定がない場合は、後からトラブルになることも考えられるので注意しなくてはならない。

裁判所からの強制退去命令

裁判所が遅延している家賃の支払いを入居者に強制すると共に、住んでいる部屋からの退去を命令する。多くの場合は、自主的に退去してもらえるように依頼するが、それでも効かない場合は強制退去を行う。

まとめ

家賃を滞納する入居者がいる場合、マンション管理会社がオーナーに代わって対応する。対応の方法には段階があり、初めは入居者への連絡と注意喚起で終わる。多くの場合、家賃振り込みを忘れていたり、次の月には払ってもらえるが、反応がない場合は内容証明郵便で連絡する。連帯保証人や保証会社への連絡も可能であれば行う。3か月以上の家賃滞納があり、入居者から支払いの意思がないといった場合は法的な措置を取る可能性が高まる。入居の契約をする際に、しっかりとした支払い能力があるかどうかを確認しておくことが大切だ。

 

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