知って得するマンション管理会社の選び方ガイド 大阪編 » 【応用編】マンション管理運営で知っておくべき知識 » マンション長寿命化促進税制とは

マンション長寿命化促進税制とは

ここでは、マンション長寿命化促進税制について紹介。制度の概要や目的、対象となるマンションなどについてまとめています。

【わかりやすく解説】マンション長寿命化促進税制について

マンション長寿命化促進税制は、一定の要件を満たすマンションの大規模修繕工事に対し、翌年度に課される建物部分の固定資産税を減額する制度です。マンションの修繕に対する初の減税措置となり、2023年(令和5年)4月から開始されています。

マンション長寿命化促進税制でポイントとなるのが、各区分所有者に課される建物部分の固定資産税が安くなることです。それにより、合意形成が難しい大規模修繕の実施や修繕積立金の見直しに関して賛同を得やすくなるメリットがあります。

参照元:国土交通省
https://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000225.html

制度の目的は?

マンション長寿命化促進税制が創設された背景には、適切な長寿命化工事を行えていない高経年マンションの増加があります。

多くの高経年マンションで適切な管理が行われていない理由としては、住民の高齢化や工事費の急激な上昇によって、工事に必要な積立金が不足しているためです。修繕積立金の引き上げや大規模修繕を実施するには、マンション所有者から合意を取らないといけません。けれど、修繕積立金引き上げの合意をなかなかとれないケースが多く、適切な大規模修繕工事を行いたくてもできないのが現状です。

そのため、管理組合の合意形成を後押しすべく、令和5年度税制改正の大綱にマンション長寿命化促進税制(長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションに対する特例措置)の創設が盛り込まれました。マンションの修繕に対する初の減税措置により、長寿命化のための大規模修繕工事の促進が期待されています。

どれくらい減税できる?

マンション長寿命化促進税制の条件を満たせば、翌年度の固定資産税(建物部分のみ)を6分の1~2分の1の範囲内で減税できます。減税額の割合は市町村の条例によって決定されるため、詳しくはお住まいの市町村の条例をご確認ください。なお、減税対象となる固定資産税は「1戸あたり建物100平方メートル相当分まで」です。

マンション長寿命化促進税制の対象

マンション長寿命化促進税制の対象となるには、以下の条件を満たしている必要があります。

参照元:国土交通省[pdf]
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/mansion_zeisei_pamphlet.pdf

マンション長寿命化促進税制を利用するうえで重要となるのが、積立金の引き上げと管理計画の認定を受けているという条件です。管理計画というのは2022年4月から開始された「マンション管理計画認定制度」のことで、各自治体が一定の認定基準を設けています。

参照元: 神奈川県公式HP|マンション管理計画認定制度
https://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000225.html

マンション長寿命化促進税制を利用するには、工事完了日の翌年1月1日までに管理計画の認定を取得しないといけません。また、工事完了後から3ヶ月以内にマンションが所在する市町村への申請が必要です。

管理計画の認定制度とは

マンション管理計画認定制度は、適切な管理が行われていないマンションが増加していることを受け、管理組合による自主的かつ適正なマンション管理の推進を目的としたものです。マンションの管理計画書を都道府県等の長に提出し、一定の基準を満たしていると認められた場合、都道府県知事等から認定を受けることができます。

マンション管理計画の認定を受けないと、マンション長寿命化促進税制の対象にはなりません。

ちなみにマンション管理計画の認定を受けられるのは、マンション管理適正化推進計画を作成した自治体のみとなっています。また、自治体によって管理計画制度の開始時期が異なるほか、独自の認定基準を設けているところもあるので、詳しくは所在する自治体にご確認ください。

マンション管理計画認定制度の申請は、各都道府県等に直接申請する、または公共財団法人マンション管理センターを経由して申請します。

マンション管理計画の認定は、適正な管理が行われているマンションだと国からお墨付きをもらえたことを意味し、工事費の融資を受ける際の金利引き下げや資産価値の向上などのメリットがあり。ただ、高経年化したマンションだと認定を受けるハードルが高いことから、管理組合のなかには申請を見送るところもあります。

修繕積立金の管理計画認定基準について

管理計画認定制度には、認定を受けるための修繕積立金の基準額が明記されています。マンション長寿命化促進税制を利用して減税措置を受けるには、計画期間全体における修繕積立金の平均額を基準額以上に値上げしないといけません。

建築延床面積に対する、月額の専有面積あたりの修繕積立金の基準額は以下の通りです。

参照元:国土交通省[pdf]
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/mansion_zeisei_pamphlet.pdf

機械式駐車場を保有するマンションの場合、機種や設置台数に応じて、1台あたりの月額修繕工事費から算出される単価を修繕積立金の平均額の目安に加算する必要があります。ちなみに、令和3年9月時点での修繕積立金額が基準額以上だった場合は、マンション長寿命化促進税制を利用できません。

長寿命化工事の流れについて

マンション長寿命化促進税制を利用し、減税措置を受けるまでの流れは以下の通りです。

減税措置を受けるには、工事完了後から3ヶ月以内に市町村へ申告する必要がある点に注意しましょう。

対応力が光る!
大阪でおすすめの

マンション管理会社3選
大阪のマンション管理会社38社を調査(2023年3月16日時点)し、
「24時間365日の緊急対応窓口」があり、「定期清掃を自社社員で実施」している3社をご紹介。
乗り換えをご検討の際は、まずこの会社からお見積りを取ってみてはいかがでしょうか。

小回りの利く
柔軟な提案力

カシワバラ・デイズ
カシワバラ・デイズ
引用元:カシワバラ・デイズ公式サイト
https://www.kashiwabara-days.co.jp/lookfor/
おすすめポイント

設立当初から他社竣工の物件を管理してきたノウハウにより、きめ細やかな対応、理事会運営のサポート等に長ける。
暮らしをより良くする企画・提案などのコンサルティングも得意で、相談がしやすい

豊富な実績と
安心のブランド力

近鉄住宅管理
近鉄住宅管理
引用元:近鉄住宅管理公式サイト
https://www.kintetsu-community.co.jp/
おすすめポイント

大手私鉄の近鉄グループの一員として、不動産開発から販売・管理委託まで一貫した多くの実績を誇る。
徹底した研修制度による高水準なフロントマンのサービス品質や、2007年からの公営住宅管理実績による信頼感が特徴。

保守・修繕重視の
メンテナンス力

互光建物管理
互光建物管理
引用元:互光建物管理公式サイト
https://www.goko-tatemono.jp/
おすすめポイント

ビル・ホテル・学校など様々な建物管理を行うビルメンの知見を活かした、朽化設備の修繕などが得意。
自社センターに警備資格を持つ設備技術者が常駐し、緊急時の一次対応が素早い

【選定基準】(すべて2023年3月16日調査時点)
一般社団法人マンション管理業協会に所属しているマンション管理会社のうち、本社が大阪府にある38社の公式サイトを調査※1
「24時間365日の緊急対応窓口」があり、「定期清掃を自社社員で実施」していると明記のある3社をおすすめとして紹介しています。

【3選の選定基準】(すべて2023年3月16日調査時点)
●近鉄住宅管理…3社中最も「総合管理組合数」が多く※2、地域に根差した大手私鉄グループの一員として実績ある管理会社と判断。
●カシワバラ・デイズ…3社中唯一設立当初からマンション管理業務を行っており、公式サイトに具体的な提案内容が最も多い※3ことから提案力のある管理会社と判断。
●互光建物管理…3社中唯一ビルメン(清掃)業務から始まった会社で70年以上の歴史があり※4、大型SCやホテルを含め建造物保守の知見が高い管理会社と判断。

※1 参照元:一般社団法人マンション管理業協会 (https://www.kanrikyo.or.jp/cgi-bin/memsearch/memsearch.cgi
に掲載のある全41社中、公式サイトが確認できない・臨時休業・関西圏での業務を行っていないなどの例外を除いた38社
※2 参照元:一般社団法人マンション管理業協会 (https://www.kanrikyo.or.jp/member/data/197912021.html
※3 参照元:カシワバラ・デイズ公式サイト (https://www.kashiwabara-days.co.jp/lookfor/project/
※4 参照元:互光建物管理株式会社公式サイト (https://www.goko-tatemono.jp/company/history/

評判の良い管理会社を徹底調査! 大阪のマンション管理会社 おすすめ3選