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マンション長寿命化促進税制とは

ここでは、マンション長寿命化促進税制について紹介。制度の概要や目的、対象となるマンションなどについてまとめています。

【わかりやすく解説】マンション長寿命化促進税制について

マンション長寿命化促進税制は、一定の要件を満たすマンションの大規模修繕工事に対し、翌年度に課される建物部分の固定資産税を減額する制度です。マンションの修繕に対する初の減税措置となり、2023年(令和5年)4月から開始されています。

マンション長寿命化促進税制でポイントとなるのが、各区分所有者に課される建物部分の固定資産税が安くなることです。それにより、合意形成が難しい大規模修繕の実施や修繕積立金の見直しに関して賛同を得やすくなるメリットがあります。

参照元:国土交通省
https://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000225.html

制度の目的は?

マンション長寿命化促進税制が創設された背景には、適切な長寿命化工事を行えていない高経年マンションの増加があります。

多くの高経年マンションで適切な管理が行われていない理由としては、住民の高齢化や工事費の急激な上昇によって、工事に必要な積立金が不足しているためです。修繕積立金の引き上げや大規模修繕を実施するには、マンション所有者から合意を取らないといけません。けれど、修繕積立金引き上げの合意をなかなかとれないケースが多く、適切な大規模修繕工事を行いたくてもできないのが現状です。

そのため、管理組合の合意形成を後押しすべく、令和5年度税制改正の大綱にマンション長寿命化促進税制(長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションに対する特例措置)の創設が盛り込まれました。マンションの修繕に対する初の減税措置により、長寿命化のための大規模修繕工事の促進が期待されています。

どれくらい減税できる?

マンション長寿命化促進税制の条件を満たせば、翌年度の固定資産税(建物部分のみ)を6分の1~2分の1の範囲内で減税できます。減税額の割合は市町村の条例によって決定されるため、詳しくはお住まいの市町村の条例をご確認ください。なお、減税対象となる固定資産税は「1戸あたり建物100平方メートル相当分まで」です。

マンション長寿命化促進税制の対象

マンション長寿命化促進税制の対象となるには、以下の条件を満たしている必要があります。

参照元:国土交通省[pdf]
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/mansion_zeisei_pamphlet.pdf

マンション長寿命化促進税制を利用するうえで重要となるのが、積立金の引き上げと管理計画の認定を受けているという条件です。管理計画というのは2022年4月から開始された「マンション管理計画認定制度」のことで、各自治体が一定の認定基準を設けています。

参照元: 神奈川県公式HP|マンション管理計画認定制度
https://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000225.html

マンション長寿命化促進税制を利用するには、工事完了日の翌年1月1日までに管理計画の認定を取得しないといけません。また、工事完了後から3ヶ月以内にマンションが所在する市町村への申請が必要です。

管理計画の認定制度とは

マンション管理計画認定制度は、適切な管理が行われていないマンションが増加していることを受け、管理組合による自主的かつ適正なマンション管理の推進を目的としたものです。マンションの管理計画書を都道府県等の長に提出し、一定の基準を満たしていると認められた場合、都道府県知事等から認定を受けることができます。

マンション管理計画の認定を受けないと、マンション長寿命化促進税制の対象にはなりません。

ちなみにマンション管理計画の認定を受けられるのは、マンション管理適正化推進計画を作成した自治体のみとなっています。また、自治体によって管理計画制度の開始時期が異なるほか、独自の認定基準を設けているところもあるので、詳しくは所在する自治体にご確認ください。

マンション管理計画認定制度の申請は、各都道府県等に直接申請する、または公共財団法人マンション管理センターを経由して申請します。

マンション管理計画の認定は、適正な管理が行われているマンションだと国からお墨付きをもらえたことを意味し、工事費の融資を受ける際の金利引き下げや資産価値の向上などのメリットがあり。ただ、高経年化したマンションだと認定を受けるハードルが高いことから、管理組合のなかには申請を見送るところもあります。

修繕積立金の管理計画認定基準について

管理計画認定制度には、認定を受けるための修繕積立金の基準額が明記されています。マンション長寿命化促進税制を利用して減税措置を受けるには、計画期間全体における修繕積立金の平均額を基準額以上に値上げしないといけません。

建築延床面積に対する、月額の専有面積あたりの修繕積立金の基準額は以下の通りです。

参照元:国土交通省[pdf]
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/mansion_zeisei_pamphlet.pdf

機械式駐車場を保有するマンションの場合、機種や設置台数に応じて、1台あたりの月額修繕工事費から算出される単価を修繕積立金の平均額の目安に加算する必要があります。ちなみに、令和3年9月時点での修繕積立金額が基準額以上だった場合は、マンション長寿命化促進税制を利用できません。

長寿命化工事の流れについて

マンション長寿命化促進税制を利用し、減税措置を受けるまでの流れは以下の通りです。

減税措置を受けるには、工事完了後から3ヶ月以内に市町村へ申告する必要がある点に注意しましょう。

マンション管理会社は、デベロッパー系と独立系の2種類に分けられます。それぞれの特徴やメリット・デメリットを整理しました。

デベロッパー系と独立系のメリット・デメリットを比較

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特徴 メリット デメリット
デベロッパー系
         
  • マンションの売主である
    大手デベロッパーの
    グループ企業。
  • 経営基盤が安定している。
  • 管理の質や
    スタッフの質が高い。
  • 親会社との情報共有で
    迅速なトラブル対応が可能。
  • 管理会社を
    自由に選べない場合が多い。
  • 管理費が高額になりやすい。
独立系
  • 親会社を持たない
    独立した管理会社。
    マンション・ビル管理を
    専門業務とする企業。
  • 管理委託費用が比較的安い。
  • 柔軟な対応や
    独自サービスが可能。
  • 修繕工事の業者を
    自由に選択できる。
  • サービスの質が
    低下するリスクがある。
  • 急なトラブル対応が
    難しい場合がある。

デベロッパー系は、ブランド力や高い知名度があるため、安心してマンション管理を任せられるのが大きなメリット。

一方で、独立系はコスト削減や柔軟な対応力といった、デベロッパー系にはない強みを持っています

しかしながら、独立系はデベロッパー系ほどの知名度がないため、サービスの品質や評判についてしっかりと調査・比較する必要がある点が課題です。

そこで、独立系のマンション管理会社を賢く選びたい方に向けて、編集チームが信頼できる管理会社を徹底的に調査しました。

       
解決したい不満から選ぶ
大阪の独立系
マンション管理会社3選
大阪のマンション管理会社38社を調査し、3つの不満を解決できる大阪の独立系マンション管理会社をピックアップして紹介します。
  • 共用部の美観が保たれていない
  • 清掃回数が少なく、汚れが蓄積している。
  • 細かい部分の清掃が行われていない。
こんな管理会社に
お悩みなら...

共有部の清掃業務に
重点をおく

カシワバラ・デイズ
カシワバラ・デイズ
引用元:カシワバラ・デイズ公式HP
https://www.kashiwabara-days.co.jp/lookfor/
特徴
  • 自社社員による清掃の内製化により、清掃品質のばらつきを防ぎ、隅々まで清潔な環境を維持。居住者や来訪者に快適で心地よい空間を提供します。
  • 窓口のスタッフへ何度も連絡しないと動いてくれない
  • 共用部分の照明が切れたまま放置されることが多い
こんな管理会社に
お悩みなら...

管理スタッフへ教育に
重点を置く

浪速管理
浪速管理
引用元:浪速管理公式HP
https://www.naniwakanri.co.jp/
特徴
  • 管理スタッフの業務の質を向上させるため、定期的な研修を実施。1年ごとに研修内容を冊子にまとめ、組合へ提供してくれるので、教育内容と現場が合っているのかを確認し指摘できる。
  • 修繕の相見積もりを依頼したが、返事がない。
  • 値上げの説明がなく、契約内容が不透明。
こんな管理会社に
お悩みなら...

現場と本部の連携
スピードに重点をおく

日本住宅管理株式会社
日本住宅管理株式会社
引用元:日本住宅管理株式会社公式HP
https://www.njk21.co.jp/
特徴
  • 理事会や契約・支払いをオンライン化。リアルタイムで担当者に共有されるため、手続きの手間を減らしながら、伝達ミス防止や対応漏れを最小限に抑えられる

評判の良い管理会社を徹底調査! 大阪のマンション管理会社 おすすめ3選