大阪のマンション管理会社の選び方～不動産・ビル・賃貸・分譲～
大阪の管理組合理事さん必見！マンション管理会社を見極める鑑定眼きたえます
マンションやアパートなどの不動産を保有しているけれども、自分で管理するのは難しい、どうやって管理すればいいのかわからないといったことはよくあります。そういう場合はマンション管理会社に委託するのが良いでしょう。しかしながら、しっかりしたマンション管理会社を使わないとトラブルの原因となること、最悪の場合にはマンション自体の資産価値が下がってしまうこともあります。どういったことが起きてしまうのか、失敗例などを見ながらどういったポイントに注意してマンション管理会社を選ぶべきなのかを説明します。
マンション管理会社に管理をお願いする場合であっても、マンション管理業務というものがどういう仕事を指すのか把握しておくのが良いでしょう。知らない状態では、自分でマンション管理ができるのかどうか、どういった部分に力を入れた会社なのかを比較することもできません。自分でマンション管理が出来なくても問題ありません、知識として把握しておきましょう。
マンション管理という名前からもわかるように、まずは建物の維持管理業務が挙がります。定期的な清掃やエレベーターや階段などの設備がしっかりと使える状態にあるのかを確認するといった業務がこれに当てはまります。必要に応じて清掃業者やエレベーターのメーカーなどに連絡して、修繕を行うといった仕事をします。他のマンション管理業務と比べてマンションのオーナーが自ら行いやすい業務であると言えます。
入居者を探して契約するといったこともマンション管理業務に当たります。広告や不動産屋と交渉をして、保有しているマンションやアパートに住みたいという人を探します。住みたい人が見つかった後は、細かい規則などを説明し、同意してもらった上で契約を結びます。個人で行うこともできますが、面倒に感じる人も多く、マンション管理会社に委託することが多いです。
マンション・アパートに住む人が決まったら、入居者との関係を良好に保つ必要があります。契約更新時期になれば事前にお知らせをする、使えない設備がないようにクレーム対応を行う、家賃を払っていない人、遅れている人に喚起を行うといった業務がこれに当たります。入居者と直接コンタクトを取りたくないというオーナーも多く、これも入居者募集と合わせてマンション管理会社に委託するというケースが多いです。
ではマンション管理会社を選ぶ際に、どういう点に気を付ける必要があるのでしょうか。まずは失敗例を挙げましたので、見てみましょう。こういった選び方をしているなと思ったら立ち止まって選び方を見直してください。
不動産屋の中には何店舗もお店を構えている大きな会社もあります。また、管理している物件の数を前面にアピールしている管理会社もあるでしょう。一見信頼できる会社に見えるため飛びついてしまうことも多いですが、管理物件数が多いという事は1人の管理人が複数の物件を管理していることも多く、連絡が付かないことや管理が疎かになっているというケースもあります。しっかりと委託の際の条件を確認することが必要です。
営業担当者が親切で会社のCMや広告を見ただけで決めてしまうケースも多いです。実際に管理を行う人と営業はあくまで違う人です。営業担当者が言っていることが規約に反映されていないといった事態もあるようです。
1社だけを見て、費用の比較や管理規約の比較を行わないまま決めてしまうケースです。空室が多くなった場合はどうするのか、保証はされるのか、といった点は各社異なります。比較することでこちらに有利な形で委託契約を進めることができます。
委託内容を理解しないまま管理会社を決めてしまうケースです。マンション管理業務を把握しないまま、担当者の言われるままに契約してしまい、入居者がほとんど入らずに機会損失に繋がってしまうことも多いです。全部委託するのか、一部委託するのか、しっかりと業務を把握した上で決めましょう。
次に、上記の失敗例を踏まえて注意すべきポイントを確認しましょう。外してはいけないポイントをまとめましたので、マンション管理会社を選ぶ際に参考にしてください。
どのように管理会社が物件を管理するのかをしっかりと把握しましょう。規約として契約書に載っているはずなので、確認が容易です。物件の設備の点検頻度や清掃の頻度などは重要な要素です。また、空室が続く場合の対応なども確認しておくと良いでしょう。
時の流れに合わせて住む人の生活様式が変わり、設備もどんどんと古くなっていきます。初めに決めた修繕方法の見直しが必要となったり、それに合わせて規約を更新する必要があります。そういった条項を契約書に書いているかを確認しましょう。
修繕の記録を残しているかどうかも大切なポイントです。どの程度の規模の設備にどれだけのお金をかけて修繕したのか、頻度はどの程度だったのかというのは次の修繕に役立ちます。しっかりと体系立った管理をしているかを確認しましょう。
入居者管理はマンション管理業務の大事なパートです。数か月も家賃が未払いになっている人やゴミ出しのルールを守らない人など、様々な人が入居する可能性があります。どのように対応するのかも確認しておくと安心です。
私、萬所トラヲは、大阪のとあるマンションで理事長を拝命し、コミュニティの快適さを追求する毎日。このたび新たにマンション管理会社を探すことになり、さまざまな情報を調べたので、みなさんにも参考にしていただければ幸いである。
