自主管理のデメリットと業務委託のメリットとは？

大阪でマンションを管理するにあたって自主管理をするのか、管理会社に委託するのかを決めるのは最重要事項であるとも言える。自主管理は経費を大幅に抑えることができるが数十にわたって管理していくことを考えると負担は大きい。

自主管理のデメリットと業務委託のメリットについて解説する。

マンションの自主管理とは？

マンションの自主管理とは、分譲マンションの敷地や共用部分の管理業務を、管理組合が管理会社に委託せずに自分で管理を行うことを言う。

管理業務には共用部分の保守管理や修繕はもちろん、入居者から徴収する管理費や修繕積立金の会計業務や外装修繕などの長期修繕計画の作成などの全17項目があり膨大だと感じてしまう。自主管理はこれらの数ある業務を自ら行うため管理コストを抑えることができる。

しかし、マンション管理に必要な知識や経験、修繕の度に業者との連携や日程の管理などすべての業務を担うことになり負担は大きくなりやすいのが現状だ。

自主管理のデメリット

先ほど、自主管理はマンションを管理する上で多くの業務を自ら行うため負担が大きいと述べたが、負担が大きいこと言うことはデメリットになりやすいと言うことだ。管理業務の数は多いが具体的にどういった点がデメリットとなってしまうのだろうか？

1． 資産価値が下がる可能性がある

マンションは必ず年数がたつと古くなってしまう。これを経年劣化と言うが、適切な修繕や定期的に大きな修繕・メンテナンスを行うことで可能な限りの劣化を防ぎ状態を保つことができる。

しかし、業務の多さで修繕が追いついていなかったり知識不足によって正しい修繕が行うことができていなかったりすると建物の劣化は進み、本来の資産価値より下がってしまうことが考えられるのだ。

2． 建物や設備の管理が不十分になりやすい

自ら管理することになれば、共用部分や敷地内の清掃だけでなく、普段目に見えない部分の貯水槽の管理清掃・水質検査・消防設備や電気設備の点検管理も行うことになり、前回の実施日や次回の点検日の管理など把握しなければならない。

もちろんその間に、共用部や敷地内で外壁や敷地内の設備に破損や不備があればそれについても対応していくことになるので、手が回らず後回しになって行くケースが考えられる。

管理する項目は17つもあるので、修繕や管理の業務が多ければ多いほど管理に手が回らず後回しになってしまうことも考えられる。

業者委託のメリット

自主管理とは対照的にマンションの管理業務を専門の管理会社に委託することで維持管理して、マンションとしての機能を適切な状態を保つ方法もある。

管理会社の委託方法には「全業務委託方式」と「一部業務委託方式」がありそれぞれにメリットがあるため、マンションの規模や管理組合の意向に合わせて選択することが重要となるだろう。

1． 全業務委託方式

全業務委託方式はマンション管理を全て管理会社に任せる方式である。管理組合は、修繕や点検などの業務が必要になった場合の意思決定をすることと、管理会社の業務がきちんと行われているかのチェックになるので管理役員の負担は少ないのが特徴といえる。

自主管理の場合、管理項目が多いことで管理の質が低下しやすくなってしまうが、すべての業務を委託することで管理の質が維持することができるのでメリットは大きい。

2． 一部業務委託方式

管理会社が清掃や設備点検などの項目を専門の業者に発注をしている場合がほとんどだが、管理会社が専門に発注する業務を管理組合が発注を行う方式を一部業務委託方式と言う。

特定の業務を管理組合が希望する業者に委託することができるため、管理組合がより委託先に要望を出しやすくなることや、直接やり取りすることで管理費を削減することができる。

まとめ

マンション管理にはすべての管理を自らが行う自主管理という管理方法があるが専門的な知識を有し、ある程度時間に余裕がなければマンションを管理の質は落ちてしまう。業務委託の方式には一部を管理組合が直接契約先を決める方法もあるため上手く活用することが大切である。