大阪のマンション管理会社の選び方~不動産・ビル・賃貸・分譲~

大阪のマンション管理会社の選び方~不動産・ビル・賃貸・分譲~

大阪の管理組合理事さん必見!マンション管理会社を見極める鑑定眼きたえます

マンション管理は安心のサービスと適正な価格が決め手![大阪編]

大阪に住む管理組合の理事のみなさん、マンション管理会社に悩みを抱えていないだろうか。
ここでは、良いマンション管理会社を選ぶ方法をぜひお教えしたい。

複数の世帯が同じ建物で生活している分譲マンション。共有部分の清掃や設備の点検を行ってくれる管理会社は、快適な生活を支える重要な役割を担うもの。

新築マンションの場合、売主の子会社などが管理会社になることが多いのだが、競争によって決定されているわけではないので、いろいろな問題が発生することも。「そろそろ管理会社を変えたいな~」と考えている管理組合理事会の方もいるのでは?

そこで、より良き管理会社を選ぶためのポイントや、おすすめの会社をランキングで紹介しよう!管理会社は独立系とデベロッパー系の2種類に分けられるので、まずはそのあたりの解説から。

管理会社はどちらを選ぶべき?独立系とデベロッパー系

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独立系

メリット
  • 小規模で小回りが利く会社が多く、
    対応の早さやサービスの多様性がある
  • 企業努力によってコストダウンを図り、
    管理費を安価に抑えている会社が多い
  • 独自のシステムやスキルを開発し、
    スタッフの質やサービスを向上させている
デメリット
  • 知名度が低い
  • 信頼性が判断しにくい
コメント
大手デベロッパーとは関連がなく、まっとうな競争で実績を増やしている小規模の会社がほとんど。管理費を下げつつサービスの質がアップするよう、企業努力を怠らないところが多い。

デベロッパー系

メリット
  • ブランド力や知名度がある
  • 大手の関連会社であるという信頼性はある
デメリット
  • 親会社からの紹介で決定しているため、競争力がない
  • 競争意識が低いので、サービスの質が低い、対応が遅い、などのクレームが多い
  • 管理費は言い値で決まっているので、比較的高い場合が多い
コメント
新築マンションの場合、系列の管理会社にそのまま委託されるケースがほとんど。ゆえに競争意識が乏しく、管理費が高い、サービスの質が低い、対応に柔軟性がないといったクレームも。

だから独立系を選ぶべし

新築で入居した当初は、デベロッパー系の会社が管理を受託しているケースが多いのだが、自力で獲った案件ではないため、価格もサービス内容も他社との競争がなく、言い値で決まっているから、企業努力がなされていないことが多いそうだ。

いっぽう、独立系の管理会社は、他社との競争に勝って受託しているため、コスト管理や管理員のスキルアップにとても熱心。管理費の安さや業務内容を比較すれば、デベロッパー系から独立系に乗り換える管理組合が多いのも納得だ。

ブランド力を選ぶか、知名度はなくとも内容と価格で選ぶか、という選択肢なら、後者を選ぶのがどう考えても得策だろう。

大阪のマンション管理会社お薦めランキング

とにかく私が調べたおすすめのマンション管理会社を紹介するからを見てほしい!

1位「エヌエス管理」

独立系ナンバーワンは「エヌエヌ管理」!

エヌエス管理のHP画像
1位「エヌエス管理」
総合評価29/30点
管理費管理費の適正さ 10/10点 ・清掃などを自社で行い外部委託が少ないため、コストが抑えられる
・規模が比較的小さい会社のため、人件費の負担が少ない
対応対応の柔軟さ 10/10点 ・汚れに気付いた時点で特別清掃を行なうなど、小回りが利いた対応をしている
・自社スタッフでまかなっているので、突発的なトラブルにも即座に対応できる
多様性サービスの多様性 9/10点 ・スタッフが愛着を持って作業し、居住者の要望を取り入れた、さまざまなサービスを提案している
・電子ブレーカーやLED照明、レンタルサイクルなど新しい取り組みにも積極的
トラヲのお薦めPOINT
小規模で地域密着型の管理会社だからこその、真心こもったサービスが特徴。要望やトラブルにはすぐに対応し、レンタサイクルやカーシェアリングなど、新しいサービスも積極的にとり入れていて柔軟性に富んでいる。

エヌエス管理のサービス内容の
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2位「浪速管理」

浪速管理のHP画像
2位「浪速管理」
総合評価26/30点

浪速管理の詳細をチェックする

管理費管理費の適正さ 8/10点 ・適正価格で高品質なサービスを基本姿勢としている
・費用面に関して、管理組合の立場に立ったアドバイスができる
対応対応の柔軟さ 9/10点 ・管理業務のほとんどを自社スタッフでまかなっているので、対応が柔軟で早い
・毎月1回、管理員研修会を行ない、スタッフの質の向上に努めている
多様性サービスの多様性 9/10点 ・居住者向けのコミュニティ誌を1982年から発行している
・自社の園芸用地で栽培した花や観葉植物を、季節ごとに飾っている
トラヲのお薦めPOINT
地元基盤の独立系で、関西での多くの物件数を誇る。そのノウハウと、自社スタッフによる管理業務でコストを抑制。またコミュニティ誌の発行や、植栽に使う草花を自社栽培し季節ごとに飾るなど、独自のサービスが面白い。

3位「旭中央」

旭中央のHP画像
3位「旭中央」
総合評価24/30点

旭中央の詳細をチェックする

管理費管理費の適正さ 9/10点 ・遠隔対面インフォメーションシステムなどを採用し、運用コストを削減
・修繕計画をじっくり検討し、修繕コストの削減にも積極的
対応対応の柔軟さ 9/10点 ・コールセンターを設置し、24時間体制でトラブルの受け付けや解決までを自社で対応
・専有部分のリフォームや大規模修繕まで、自社でまかなう
多様性サービスの多様性 6/10点 ・省エネシステムを導入してコスト削減、積立金に回すなどの工夫をしている
トラヲのお薦めPOINT
遠隔管理で人件費を削減する『Management21』というシステムを導入し、管理コストの削減に力を入れている会社。一級建築士事務所や建築工事事務所の事業も行なっており、大規模修繕まで自社でまかなえる。

4位「サムティ管理」

サムティ管理のHP画像
4位「サムティ管理」
総合評価24/30点

サムティ管理の詳細を
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管理費管理費の適正さ 7/10点 ・管理費や修繕費の適正価格を把握し、提案できる
・中長期にわたる計画で、修繕費を適正化
対応対応の柔軟さ 9/10点 ・24時間遠隔管理システムや、緊急電話対応も行なう
・異常や不具合にも24時間体制で即座に対応
多様性サービスの多様性 8/10点 ・管理組合のパートナーとして、総会や理事会の運営補助、販売業者との連絡など対応
・業務を超えて、居住者の方と管理員とのコミュニケーションを大切にしている
トラヲのお薦めPOINT
分譲マンションだけでなく、賃貸物件の管理、ビル管理も行なっている。24時間の緊急対応もあり、過不足ないサービスと適正な価格が売り。建物の診断や修繕計画作成など、長期的な視点でのマネジメント業務が得意。

5位「関電コミュニティ株式会社」(旧:アーバンサービス)

アーバンサービスのHP画像
5位「関電コミュニティ」
(旧:アーバンサービス)
総合評価22/30点

関電コミュニティの詳細を
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管理費管理費の適正さ 6/10点 ・透明性の高い会計管理を行なっている
・マンション管理の出納および会計業務でISO9001を取得
対応対応の柔軟さ 8/10点 ・独自の緊急対応システムで24時間安心な生活をサポート
・定期的な管理員研修で、あらゆるトラブルに即対応できるスキルを磨いている
多様性サービスの多様性 8/10点 ・関西電力の子会社の利点を活かして、様々な居住者向けサービスを提供している
・イベントを企画して居住者同士のコミュニティ作りをサポート
トラヲのお薦めPOINT
関西電力子会社の強みを生かした、技術やサービスが充実している管理会社。センサーとスタッフによる対応とを組み合わせた費用対効果の高い独自の緊急対応システム『ユーメックス』を採用していて安心。

その他の大阪にあるマンション管理会社

オークラハウジング 大阪ガスコミュニティライフ
所在地:大阪府大阪市北区天神橋2丁目北2-11 所在地:大阪府大阪市中央区瓦町2-3-10
ケントビルマネージメント 東洋近畿建物管理
所在地:大阪府大阪市東成区大今里西1-29-14 所在地:大阪府大阪市中央区高麗橋1-5-2
日本ハウズイング ノーブルライフ
所在地:東京都新宿区新宿1-31-12 所在地:大阪府大阪市淀川区西宮原3-2-1
松本ビル管理 大京アステージ
所在地:大阪府大阪市住吉区苅田7-6-24 所在地:東京都渋谷区千駄ヶ谷4-19-18
長谷工コミュニティ 三井不動産レジデンシャルサービス関西
所在地:東京都港区芝4-6-6 所在地:大阪府大阪市中央区本町4-4-25
成都管理サービス エスタス管財
所在地:大阪府豊中市岡上の町3-7-1 所在地:大阪市北区紅梅町1番18号
レンタックス アドミニ
所在地:大阪市東淀川区豊里2丁目25-8 所在地:大阪市中央区本町2-2-5

管理会社に求められること

おすすめの管理会社の上位にランキングしているのは、《エヌエス管理》《浪速管理》《旭中央》《サムティ管理》《関電コミュニティ株式会社(旧:アーバンサービス)》という、独立系管理会社の5社。

ランキングの評価基準となる「管理費の適正さ」「対応の柔軟性」「サービスの多様性」という項目ごとに、各社の特徴などを紹介しよう。この3つのポイントを重視して選べば、必ずや納得できる管理会社に出会えるはず。まずはこちらをじっくりご覧あれ。

管理費の適正さ

独立系管理会社の最大のメリットは、管理費の安さ。もっとも一概に“安い”というと語弊があるので、“価格が適正である”と言ったほうが適切だろう。

管理費そのものは物件の概要によって異なるため掲載がなく、単純には比較できないが、さまざまな管理会社の公式ウェブサイトを見るかぎりでは、明らかに大手デベロッパーに対し、コスト削減の努力がうかがえる。独立系は競争で勝ち抜くため、さまざまな企業努力によって管理コストを抑えており、その違いが会社を選ぶ際のポイントになるわけだ。

例えば、《エヌエス管理》のように比較的規模が小さい会社の場合、清掃などの業務を外注せず、自社で行なうことで管理コストを削減。また、社員が少ないため、計上される人件費が安く済む、というのもコスト削減のカギとなるようだ。

また《旭中央》の場合は、対話用カメラを設置して管理員の仕事をセンターのオペレーターが行う、遠隔対面システムを採用。省人化によって、さまざまな場面でのコストダウンを図っている。

対応の柔軟性

大手の管理会社では、居住者が共有部分の汚れなどのクレームを訴えても、管理員→管理会社の本社→清掃を外注している会社→現場スタッフといった経路をたどることが多く、即座に対応してもらえないこともしばしば。

その点、小回りが利く管理会社なら、要望にその場で対応してくれることもあり、すんなりと問題が解決する場合が多い。そういった対応の柔軟性やスピードなども、管理会社を選ぶ際に気をつけたいポイントだ。

ランキング1位の《エヌエス管理》では、ほとんどの作業を外注せずに自社スタッフで行うが、それはコスト削減のためだけでなく、居住者から受けた要望などの情報を、現場の管理員や技術スタッフが徹底して共有するという目的もあるようだ。その場で解決できるクレームやトラブルも多いので、対応の早さは居住者からも好評とのこと。

同じく2位の《浪速管理》も、ほぼすべての業務を自社スタッフでまかなっているので、対応スピードと柔軟性には定評がある。現場の管理員は、月に1回研修会を行ない、時期に合ったトラブルやクレームの対処法について学んでいるらしい。

サービスの多様性

独立系管理会社ならではのポイントと言えるのが、サービスの多様性。フットワークの良さを活かし、大手ではできないような新しい試みを取り入れて、“攻め”のマンション管理業務を行なっているのだ。

例えば《旭中央》のように、マンションの建物にソーラーパネルなど省エネシステムを導入し、節約した電気代を修繕積立に回したり、《浪速管理》のように、自社の園芸用地でマンションに飾る草花を栽培したりしている会社もある。《関電コミュニティ株式会社(旧:アーバンサービス)》は、大手電力会社の系列企業という立場を活かし、多岐にわたるサービスを提供できるのが魅力だ。

ユニークなのは《エヌエス管理》で、コスト削減やエコ、効率化につながる新たな取り組みを次々と導入。具体的には、LED照明をいち早く取り入れたり、レンタルサイクルやカーシェアリング、Web決済など、ほかでは見られないサービスも。現在はアルカリイオン電解水をすべてのマンションに導入することを検討中らしい。

これらのような便利で新しいサービスを提案してもらえるのも、独立系管理会社だからこそのメリットといえるだろう。

私が選んだ大阪のマンション管理会社は?

管理会社を選ぶポイントを絞りチェックしていくと、それぞれの会社の独自性やサービスの特徴がわかってくる。私の場合、前述の3つの比較項目を検討し、総合的にもっとも優れていると判断したのは、大阪市中央区に本社を持つ《エヌエス管理》だ。

知名度はそれほどでもないのだが、居住者の立場で行なうきめ細かなサービスはもとより、時流に乗った新しい試みを積極的に摂り入れる多様性や柔軟性低コストに抑えられた管理費用などが、充分に私の興味を引いた。

マンション管理理事会のみなさん、安心で快適な生活をサポートしてくれる確かな管理会社を選びたいなら、《エヌエス管理》を検討してみてもよいのではないだろうか。

大阪でおすすめのマンション管理会社
「エヌエス管理」とはどんな会社?

免責事項このサイトに掲載されている情報は、個人で収集しているものであるため、正確性を保証するものではありません。管理会社の情報は、かならず公式サイト等でご確認ください。(2015年11月現在)

 
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