～後悔しない管理会社の選び方、
教えます～
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マンション管理の現場では、緊急性の高い事件／事故はもちろん、悪天候や天災による汚れや破損、近隣住人とのトラブルなど、どんな時でも臨機応変な対応が求められます。
24時間対応の窓口があることでもしもの時にも慌てず相談できる上、場合によってはすぐに警備会社が駆け付けてくれるので安心です。
管理会社の多くは、定期清掃業務を外部に委託しているケースがほとんど。
最低限の清掃しかしてもらえず、何かあった場合にも連絡系統が複雑なため、どうしても報告＆対応にタイムラグが生じます。
自社で清掃業務まで対応している管理会社を選ぶことで、建物1つ1つの詳細情報を持った「専属清掃員」が普段から異変をキャッチし、そのまますぐにケアすることができます。
住み良い暮らしの実現には、それをサポートしてくれる管理側の目や耳だけでなく、手足＝対応力が大切。
組合員から「管理会社の対応が遅い！」といった声が上がっている場合には、特に重視するべきです。
見るべきポイントをしっかり抑えた上で検討し、賢く管理会社の見直しを進めましょう。
小回りの利く
柔軟な提案力
設立当初から他社竣工の物件を管理してきたノウハウにより、きめ細やかな対応、理事会運営のサポート等に長ける。
暮らしをより良くする企画・提案などのコンサルティングも得意で、相談がしやすい。
豊富な実績と
安心のブランド力
大手私鉄の近鉄グループの一員として、不動産開発から販売・管理委託まで一貫した多くの実績を誇る。
徹底した研修制度による高水準なフロントマンのサービス品質や、2007年からの公営住宅管理実績による信頼感が特徴。
保守・修繕重視の
メンテナンス力
ビル・ホテル・学校など様々な建物管理を行うビルメンの知見を活かした、老朽化設備の修繕などが得意。
自社センターに警備資格を持つ設備技術者が常駐し、緊急時の一次対応が素早い。
【選定基準】（すべて2023年3月16日調査時点）
一般社団法人マンション管理業協会に所属しているマンション管理会社のうち、本社が大阪府にある38社の公式サイトを調査※1。
「24時間365日の緊急対応窓口」があり、「定期清掃を自社社員で実施」していると明記のある3社をおすすめとして紹介しています。
【3選の選定基準】（すべて2023年3月16日調査時点）
●近鉄住宅管理…3社中最も「総合管理組合数」が多く※2、地域に根差した大手私鉄グループの一員として実績がある管理会社と判断。
●カシワバラ・デイズ…3社中唯一設立当初からマンション管理業務を行っており、公式サイトに具体的な提案内容が最も多い※3ことから提案力のある管理会社と判断。
●互光建物管理…3社中唯一ビルメンテナンス（清掃）業務から始まった会社で70年以上の歴史があり※4、大型SCやホテルを含め建造物保守の知見が高い管理会社と判断。
※1 参照元：一般社団法人マンション管理業協会 （https://www.kanrikyo.or.jp/cgi-bin/memsearch/memsearch.cgi）
に掲載のある全41社中、公式サイトが確認できない・臨時休業・関西圏での業務を行っていないなどの例外を除いた38社
※2 参照元：一般社団法人マンション管理業協会 （https://www.kanrikyo.or.jp/member/data/197912021.html）
※3 参照元：カシワバラ・デイズ公式サイト （https://www.kashiwabara-days.co.jp/lookfor/project/）
※4 参照元：互光建物管理株式会社公式サイト （https://www.goko-tatemono.jp/company/history/）
創業当初よりマンション管理業務を主として事業をスタート。
所謂「独立系」と言われる形態で、他社で施工が行われた物件の管理も多く担ってきたため、ケースバイケースで起こる現場対応の経験値・ノウハウが豊富です。
フロントマンの担当数を10組合ほどに抑えることで、よりきめ細やかな配慮と迅速な対応ができる「提案型マンション管理」を実現。
フロントがいくつもの物件を担当することで対応が後手に回ったり、そもそも問題の発見が遅れたりといった事態も防いでいます。
現在ではグループの強みを活かして管理業務以外にも注力できる体制が整っているカシワバラ・デイズ。
例えば大規模修繕工事では、元請として入ることはもちろん、長期計画から資金繰りについては日々の運営サポートで、実際の工事や技術提供は専業のグループ会社と協力する等、暮らしのトータルケアを図ります。
| 管理戸数 | 17,864 |
|---|---|
| 管理棟数 | 264（うち大阪府115棟） |
参照元：カシワバラ・デイズ公式サイト 2023月3月末時点 （https://www.kashiwabara-days.co.jp/lookfor/performance/）
| 社名 | 株式会社カシワバラ・デイズ |
|---|---|
| タイプ | 独立系 |
| 所在地 | 大阪府大阪市北区西天満5-14-10 梅田UNビル12F |
| 設立年 | 1999年 |
| TEL | 06-7223-8153 |
| URL | https://www.kashiwabara-days.co.jp/ |
分譲マンション管理を中心に、公営住宅の管理実績も多く、自治体とも協力しながら地域の暮らしを支える近鉄住宅管理。
管理実績だけでなく、管理業務主任者の有資格者も197名と大阪で2番目に多く※、活躍の幅をさらに広げています。
※参照元 一般社団法人マンション管理業協会
（会員一覧に掲載のある大阪府内の管理会社38社中。2023年3月時点。）
（https://www.kanrikyo.or.jp/member/data/197912021.html）
研修センターでの座学に加え、設備機器の操作、マナー研修、救命講習などを実施し、その後も現地でのマンツーマン指導や集合研修を行います。
また、年4回の研修会では事例研究やロールプレイングなどを行い、常にレベルの高い対応ができる教育制度を設けています。
工事対象部分の保証期間を延長することで、大規模修繕工事の周期を17年程度まで延伸する長期保証型大規模修繕工事「Long re-News」を提案。
修繕費の累計額を1.2億円減少させる試算も公表※しています。
※参照元：近鉄住宅管理公式サイト
（https://www.kintetsu-community.co.jp/management/construction/#long-re-news）
| 管理戸数 | 76,630戸 |
|---|---|
| 管理棟数 | 記載なし |
参照元：近鉄住宅管理公式サイト 2022年3月31日時点 （https://www.kintetsu-community.co.jp/company/overview/）
| 社名 | 近鉄住宅管理株式会社 |
|---|---|
| タイプ | デベロッパー系 |
| 所在地 | 大阪府大阪市阿倍野区阿倍野筋1-1-43 |
| 設立年 | 1996年 |
| TEL | 0120-515-356 |
| URL | https://www.kintetsu-community.co.jp/ |
オフィスビル、ホテル、病院、ショッピングセンター、工場、学校など、様々な建物管理のノウハウから清掃仕様を定める独自の基準を作成。
また、ビルクリーニング技能士による清掃指導・教育などを行い、本業でもある清掃品質の維持・向上に努めています。
建築課と設備課という専門部署を設け、建築課では現状確認や特定建築物定期調査報告を行い、適した修繕方法のアドバイスや30年周期の長期修繕計画書（案）といった工事計画を提案。
設備課では、給排水・電気設備等の改修を担当しています。
緊急時に各専門業者に連絡・対応を依頼することが多い中で、互光建物管理はUNICORN-Gというセキュリティシステムを構築し、警備資格を有する設備技術者を常時待機させることで、簡易な故障などに適切な応急処置を行っています。
| 管理戸数 | 27,417（うち大阪府16,073戸） |
|---|---|
| 管理組合数 | 299（うち大阪府の数は不明） |
参照元：互光建物管理公式サイト 2022年7月21日時点 （https://www.goko-tatemono.jp/management/apartment/）
| 社名 | 互光建物管理株式会社 |
|---|---|
| タイプ | 独立系 |
| 所在地 | 大阪府大阪市北区豊崎6-12-14 |
| 設立年 | 1958年 |
| TEL | 06-6308-2233 |
| URL | https://www.goko-tatemono.jp/ |
「デベロッパー系」と言われる管理会社は、マンションの売主である大手建築会社やデベロッパーのグループ企業です。
親会社が大手不動産企業であるケースが多いため、知名度や信頼度も高く、安心して管理を任せられるでしょう。
社員やスタッフの教育にもムラが無いので、従業員の質にも期待できます。
ただし、管理費が高額になりがちであったり、親会社の意向を受けやすく柔軟性に欠けるというデメリットもあります。
「独立系」と言われる管理会社は、マンションデベロッパー（供給側）とは関係性の薄い、独立した管理会社です。
マンション・ビル管理を専門とした企業が多い傾向にあり、価格競争が激しいため、比較的管理費を安く抑えられる点がメリット。
また、組合の意向を丁寧に汲み取り、柔軟な対応ができる点も独立系会社の強み。例えば工事業者選定の際に、親会社の影響を受けず自由に選べるため、納得のいく選択ができるでしょう。
デメリットは、玉石混合で質の良い管理会社を選ぶことが難しい点です。
マンションの管理・運営には悩みがつきもの。今ある課題だけでなく、将来的な不安や管理業務だけに留まらない運営サポートなど、相談が必要なものはすべてプロに相談できる関係性が理想的です。
管理会社のなかでも、「デベロッパー系」「独立系」だけでなく、その会社の沿革によって得意・不得意の領域が異なります。自分たちのマンションの条件や環境においてどんな会社であれば良い関係性を築けるのか、見極めましょう。
毎月発生する管理費と修繕費の支払い、高額かどうかもわからず、何となく合意していませんか？
ほかにも、急な値上げに困っているというケースもあるはず。
管理費は作業の内容に応じて・修繕費はマンションの劣化具合によって変動するもの。
対等な立場で正しい交渉ができるよう、事前確認が大切です。
きちんと管理費を支払っているにも関わらず、エントランスの掃除が不十分、設備の点検が杜撰という悩みもあるようです。
住人の住環境や資産価値を守るためにも、日々の清掃や点検で不安が過る管理会社には要注意です。
管理員の態度が悪かったり不愛想だったりすると、マンション全体の雰囲気も悪くなってしまい、クレームにつながるケースも。
さらに、悪い口コミが広がると新しい入居者が入ってこなくなってしまうなどの二次災害にも繋がります。
管理員の教育も管理会社の大切な業務のひとつです。
トラブルや災害時における管理会社の「初動」はとても重要。
迅速な一次対応はもちろん、住人への説明や対策スケジュールの提示など、緊急時こそ対応力の差が出ます。
問題を先送りにしたり、納得のいく解決策でない場合は、見直しも検討すべきでしょう。
普段の管理業務に特段問題は無いものの、組合の運営サポート、理事会への助言・改善提案を積極的にしてくれないフロントに困っていたり、良好な関係性の構築ができておらず相談しづらい雰囲気になっていないでしょうか。
また、詳しく聞きたいことも説明不足では、不信感が募ります。
近年の人件費値上げの影響を受け、管理会社側も担当するマンション棟数の削減を余儀なくされているケースが増加しています。
住人だけでなく、管理会社との相性や良好な関係構築が今後の課題と言えるでしょう。
マンションの管理委託を、竣工・入居開始のときから同じ会社に任せている組合も多いのではないでしょうか。
デベロッパーのグループ会社がそのまま管理に入っているケースも多いですが、組合の意向によって委託先を変えることは実は珍しいことではありません。
「管理会社変更ってなんだか手続きが難しそう…」と思われている方もご安心を。
当サイトで詳しく解説していますので、「まずは知ること」が重要です！
今は問題無くても、常に「管理会社を変える」という選択肢を持ち、情報収集し、見積りや条件の交渉をしてみるなど、気軽に相談できるように準備しておきましょう。
「管理会社変更ってなんだか大事そう」「手続きはどうするの？」「ちゃんと引継ぎできるの？」
委託先を変更したい、でも面倒臭そう・大変そうだからいいや…と重い腰が上がらない方のために、管理会社変更の手順を分かりやすくご紹介。
プロによる「気を付けるべきポイント」も交えて解説していますので、是非この記事を読んで理解を深めてから情報収集してください。
SONOは、事務管理や管理員業務から大規模修繕工事まで、一貫対応している会社です。
大規模修繕は一級建築士がバックアップし、最後まで責任を持って対応。
他の業務も経験豊富なスタッフが担当し、マンションの管理運営をサポートしています。
| 所在地 | 大阪府大阪市西区西本町2-1-34 SONO西本町ビル |
|---|---|
| TEL | 06-6531-4221 |
| URL | http://www.sonokousan.co.jp/ |
旭中央は、マンション管理の省力化・無人化による管理コスト削減に力を入れている会社です。
コスト削減によって、適正価格でのサービス提供に努めています。
また、さまざまな業務に対応しており、空室対策・クレーム対応など運用に関するサービスも提供しています。
| 所在地 | 大阪府吹田市江坂町1-23-43 ファサード江坂ビル6F |
|---|---|
| TEL | 06-6337-3831 |
| URL | http://www.asahichuo.co.jp/ |
エヴァクリーンは、顧客に合ったメンテナンスサービスの提案を行っている会社です。
豊富な管理実績・ノウハウを活かし、良質なサービスを提供できるよう努めています。
対応しているマンション管理業務も多彩で、幅広い業務を委託できます。
| 所在地 | 大阪府大阪市北区芝田1-5-6 梅田旭ビル |
|---|---|
| TEL | 06-6372-1126 |
| URL | http://www.everclean.co.jp/ |
エステム管理サービスは、多彩な管理サービスを提供している会社です。
大阪ガスセキュリティサービスと提携しており、24時間365日体制でトラブル対応を行っています。
このほか、オーナー向けにマンション経営のコンサルティングも提供しています。
| 所在地 | 大阪府大阪市中央区南船場2-9-14 |
|---|---|
| TEL | 06-7660-1144 |
| URL | https://www.estem-k.co.jp/ |
エスリード建物管理は、マンション管理組合の運営や書類の整理まで、幅広い業務に対応している会社です。
多角的な視点でサービスを提供することに努めています。
また、警備会社と連携しており、設備トラブルに迅速に対応できる体制を整えています。
| 所在地 | 大阪府大阪市北区大淀南1-5-1 ケイヒン梅田ビル |
|---|---|
| TEL | 公式HPに記載なし |
| URL | https://www.eslead-kanri.co.jp/ |
エムケイ企画は、清掃からフロントサービスまで、幅広くマンション管理サービスを手がける会社です。
大規模修繕のコンサルティングやリニューアルも提供しており、知識・経験豊富なプロが修繕計画などのアドバイスと提案を行っています。
| 所在地 | 大阪府寝屋川市香里南之町28-18 エム・ケイ5香里園駅前ビル3F |
|---|---|
| TEL | 072-834-0231 |
| URL | https://www.mk-g.com/ |
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マンション管理会社は、大きく分けてデベロッパー系と独立系、ふたつに分類されます。
ここでは、それぞれの特徴やメリット・デメリットなどを詳しく解説。
管理会社を選ぶ際には、これらを考慮したうえで決めるとよいでしょう。
管理組合が行う業務は、清掃業務や会計業務など、多岐に渡ります。
膨大な量の業務をこなさなければいけませんが、マンション管理会社に業務を委託することで、組合の業務負担を大幅に軽減することが可能です。
マンション運営・管理を健全に進めていくためには、適切な会計業務が必要不可欠。過去には、管理会社による金銭トラブルも散見されます。
委託する管理会社を検討する際には要注意です。
マンション管理でもっとも身近に感じられ、効果が目に見えてわかるのが清掃業務です。
管理会社が行っている清掃は、住人全員に快適な住環境を提供するため、またマンションの資産価値を維持することにも直結する大切な業務。
基本の清掃にも注力している管理会社を選びましょう。
管理費用が高いな…と感じながらも、何となく払い続けている人も多いでしょう。
費用の相場をきちんと知ることで、納得した状態で払うべきです。
マンションの管理費用は、マンションの戸数や規模など、いくつかの条件によって変動します。
管理会社の良し悪しを判断するひとつの要素として、フロントマンがあります。
その理由として、管理会社のサービスの質は、実際に現場を担当するフロントマンによる部分が大きいと言えるからです。
フロントマンは管理会社の顔。対応や行動などをチェックしましょう。
マンション運営・管理を行っていくうえで悩みが生じた場合、頼りになるのは専門家です。
代表的な専門家として挙げられる管理業務主任者とマンション管理士について、それぞれどのような職業なのか、また、両者の違いについても詳しくまとめてみました。
マンションを健全に管理するため、管理組合が行うべき業務は数多くあります。日々の管理業務はもちろん、中には、会計業務や修繕計画の作成といった専門的な知識を要するものも。
管理組合と管理会社が協働して業務に取り組んでいくことが、マンションの資産価値の向上にも繋がっていきます。
マンションの管理組合には、理事会と総会があります。どちらも、マンションの価値を維持・向上させていくために重要な役割を担っています。
理事会・総会の運営までフォローしてくれるかどうかは、管理会社を選ぶ際にひとつの判断材料になるでしょう。
マンションが天災や事故などで破損した際、さまざまなリスクを回避するための有効な対策が損害保険です。
ここでは、損害保険の種類や内容などについてわかりやすくまとめてみました。保険をよく知ることで、マンション管理におけるリスク削減にも役立てられるでしょう。
マンション管理についての悩みは、まず管理会社に属するフロントマンに協力を依頼することが基本です。
しかし、解決に至らなかった場合、外部の専門団体に相談してみるのもひとつの手段。どのような団体があるのかを正確に知ることで、マンション管理についての課題もスムーズに解決できるはずです。
マンションで生活していると、さまざまなトラブルが発生します。集合住宅であるため、住人とのトラブルが大半を占めるようです。
ここでは、よくある管理組合のトラブルについて詳しくまとめてみました。
「民泊」は、近年の日本においてすっかり定着した宿泊形態となっています。民泊についての知識を学ぶなど、トレンドにも目を向けておくのもよいでしょう。
ここでは、定められているルールを確認しながら、マンションにおける民泊活用について詳しく解説しています。
大規模修繕工事は、マンションの資産価値や快適な住人の生活を守るため、12～15年周期で行われます。
しかし、工事中は日常生活へ影響が生じるので、着工前にしっかり準備しておくことが重要だと言えます。工事前に流れなどを知っておくことで、スムーズに工事を進められるでしょう。
マンション業界では、現在でもさまざまな法律や制度が施行されています。
中には、管理組合の業務負担が大幅に軽減される制度も。
どれも管理組合にとってメリットが生じる制度なので、ぜひチェックしてください。
2023年10月1日より、インボイス制度が適用されます。マンション管理組合が展開している事業にも、インボイス制度が必要なのかわからない人も多いのではないでしょうか。
法律に違反しないよう、しっかり理解しておくことが必要です。
管理業務に関するルールは、マンション管理適正化法によって細かく定められています。
住人の住環境やマンションの資産価値を守ることが目的ですが、この法律のおかげで、管理組合は安心して管理会社に委託できているとも言えるでしょう。
2022年4月から、マンション管理適正評価制度が施行されました。この制度は、マンションの管理状態や管理組合の運営状態を専門家が評価し、ネット上で評価結果を自由に公開できる制度です。
組合にとって、どのようなメリットがあるのか解説します。
近年、マンション管理会社などの第三者が理事会に代わってマンションの維持管理を行う「第三者管理方式」の導入が広がっています。
ここでは、メリット・デメリット含め、方式の内容についても詳しく解説しています。導入するかどうかの判断材料にしてくだい。
管理会社と交渉すれば、マンション管理費を値下げすることも不可能ではありません。しかし、総会で賛成決議を取り、交渉は管理組合に任せる必要があります。
場合によっては、管理業務の直接発注や、管理会社の見直しも検討してみましょう。
大阪市防災力強化マンション認定制度は、建物の安全性に関する基準と比べて安全面が高いマンションを「防災力強化マンション」として認定している制度です。
管理組合にとってもメリットが大きい制度なので、安全性に関する基準をチェックしてみてもよいでしょう。
管理費が不足するおもな原因として、人件費・電気代の増加や管理費の滞納、駐車場利用者の減少、そして管理内容の変更などが挙げられます。
管理費の値上げを回避するために、それぞれのケースに適した方法で対処していくことが求められます。
