築年数の経過した大規模マンションの増加に伴い、マンション管理組合の高齢化が問題となっています。役員や理事長の役割を担う人が見つからず、管理業務が滞るなどの弊害が出ているのです。とはいえ、住民が高齢化しても、マンションの資産価値を守り、維持管理する方法はあります。住民がマンションを離れてしまう前に、マンション管理の方法を積極的に考えましょう。
マンションの所有者で構成される組織をマンション管理組合といいます。マンション管理組合は、建物全体や部分共有分などの維持管理が役割であり、清掃や修繕をはじめ、設備の交換や大規模修繕の計画などを手がけています。
とはいえ、組合のルールはマンションによって異なり、「理事会方式」で運営するケースもあれば、「立候補や推薦」の形式を取るところもあるようです。また、事実上、輪番制のマンションもあります。マンションの住民が組合員であるため、住民の年齢層が上がれば必然的に管理組合の構成員や役員も高齢化していくでしょう。
マンション管理組合が高齢化すると、組合の運営が停滞する恐れがあります。構成員が高齢化すれば、病気になったり、入院したりなどの理由で、スケジュール通り会合を行うのが困難になるでしょう。
高齢者の中には体調が芳しくなく親族の世話になっていて、普段家にいない方もいます。組合をまとめる気力がない方や、精神的な負担を理由に役割を担いたくないと考える方も珍しくありません。せっかく会合を開いても、出席率が低ければ、重要な事項の決定を見送らざるを得ない可能性が高いです。それどころか、会合自体の開催も難しくなる可能性もあるでしょう。
管理組合が正常に機能しないと、マンション管理が不十分になるため、住環境の悪化に繋がります。交換、破損・汚損した部分の修繕や設備の更新がされなくなるなど、古い設備を続けるリスクが生じるのです。清掃などの管理は業者に委託するケースが多いので、すぐに問題が生じる分けではないかもしれませんが、業者の交換を検討したいときなど、アクションをとりづらくなるでしょう。
経年劣化が加速するのも、マンション管理組合の高齢化によるリスクの一つです。大規模修繕による影響は大きく、基本的に、積立金を元手にして、必要があれば追加で費用を負担して行います。大きな金額が動くので、率先して組合の役員が住民をまとめる必要がありますが、組合が機能していなければ修繕を上手く進められません。
加えて、修繕費用が足りなくても物価高騰などの理由により、費用を捻出できないケースもあるでしょう。適切に対処すれば改善できる可能性があっても、放置すれば建物の劣化が進みます。
設備の劣化などによる住環境の悪化に加え、住民が高齢化すると、やがて高齢者向け施設へ転居する可能性があります。年齢による問題から、マンションから去って行く住民は増えるでしょう。
そのようなとき、空いた区画は投資家に売り出されたり、次の転居者を募集したりすることになりますが、管理が行き届いていないと、なかなか買い手が付きません。売却できないために空き家が増えれば、やむを得ず価格を下げることになります。マンション価値の下落にもつながり、住民が持つ区画の資産価値も落ちていきます。
マンション管理組合の高齢化対策として、役員資格の拡大が挙げられます。役員資格を限定していると、管理組合の高齢化が深刻になるため、高齢者の親族にも役員資格を広げるなど、工夫が必要です。
例えば、所有物件を賃貸に出している区分マンション投資家が役員になれないような、「所有者」かつ「住民」に役員資格を限定してしまうと、役員が不足します。区分マンション投資化にも役員資格を与えられるようにすれば、保有物件の資産価値を維持できるようになるでしょう。
子どもを分譲マンションの形式的な所有者にするという、高齢化対策がありました。これは、子供を形式的にマンションの所有者とすると同時に、管理組合の役員になることを信託契約に記載しておくことで、父親が亡くなった後、代わりに役員を引き受けられた事例です。
このケースは父親が管理組合の役員を務めていましたが、高齢と認知症を理由に役員を退任したがっており、後々は子供にマンションを引き継がせるつもりでした。ただし、その間はマンションに住み、管理組合の役員を子供に託したいという思いから生まれた打開策です。
住民によるコミュニティ活動により、住居者の平均年齢が若返った事例があります。活動場所は主にコミュニティホールであり、「カンガルー文庫」という未就学児に絵本を無償で貸し出す取り組みや、住民スタッフで「日曜喫茶」を運営するなど、住民だけでなく地域に向けて取り組みを展開。上記で紹介した取り組みは、マンションの資産価値を向上させ、子育て世代が入居しました。
小回りの利く
柔軟な提案力
設立当初から他社竣工の物件を管理してきたノウハウにより、きめ細やかな対応、理事会運営のサポート等に長ける。
暮らしをより良くする企画・提案などのコンサルティングも得意で、相談がしやすい。
豊富な実績と
安心のブランド力
大手私鉄の近鉄グループの一員として、不動産開発から販売・管理委託まで一貫した多くの実績を誇る。
徹底した研修制度による高水準なフロントマンのサービス品質や、2007年からの公営住宅管理実績による信頼感が特徴。
保守・修繕重視の
メンテナンス力
ビル・ホテル・学校など様々な建物管理を行うビルメンの知見を活かした、朽化設備の修繕などが得意。
自社センターに警備資格を持つ設備技術者が常駐し、緊急時の一次対応が素早い。
【選定基準】（すべて2023年3月16日調査時点）
一般社団法人マンション管理業協会に所属しているマンション管理会社のうち、本社が大阪府にある38社の公式サイトを調査※1。
「24時間365日の緊急対応窓口」があり、「定期清掃を自社社員で実施」していると明記のある3社をおすすめとして紹介しています。
【3選の選定基準】（すべて2023年3月16日調査時点）
●近鉄住宅管理…3社中最も「総合管理組合数」が多く※2、地域に根差した大手私鉄グループの一員として実績ある管理会社と判断。
●カシワバラ・デイズ…3社中唯一設立当初からマンション管理業務を行っており、公式サイトに具体的な提案内容が最も多い※3ことから提案力のある管理会社と判断。
●互光建物管理…3社中唯一ビルメン（清掃）業務から始まった会社で70年以上の歴史があり※4、大型SCやホテルを含め建造物保守の知見が高い管理会社と判断。
※1 参照元：一般社団法人マンション管理業協会 （https://www.kanrikyo.or.jp/cgi-bin/memsearch/memsearch.cgi）
に掲載のある全41社中、公式サイトが確認できない・臨時休業・関西圏での業務を行っていないなどの例外を除いた38社
※2 参照元：一般社団法人マンション管理業協会 （https://www.kanrikyo.or.jp/member/data/197912021.html）
※3 参照元：カシワバラ・デイズ公式サイト （https://www.kashiwabara-days.co.jp/lookfor/project/）
※4 参照元：互光建物管理株式会社公式サイト （https://www.goko-tatemono.jp/company/history/）
