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マンション管理組合の高齢化問題と対策について

築年数の経過した大規模マンションの増加に伴い、マンション管理組合の高齢化が問題となっています。役員や理事長の役割を担う人が見つからず、管理業務が滞るなどの弊害が出ているのです。とはいえ、住民が高齢化しても、マンションの資産価値を守り、維持管理する方法はあります。住民がマンションを離れてしまう前に、マンション管理の方法を積極的に考えましょう。

マンション管理組合の高齢化の原因

マンションの所有者で構成される組織をマンション管理組合といいます。マンション管理組合は、建物全体や部分共有分などの維持管理が役割であり、清掃や修繕をはじめ、設備の交換や大規模修繕の計画などを手がけています。

とはいえ、組合のルールはマンションによって異なり、「理事会方式」で運営するケースもあれば、「立候補や推薦」の形式を取るところもあるようです。また、事実上、輪番制のマンションもあります。マンションの住民が組合員であるため、住民の年齢層が上がれば必然的に管理組合の構成員や役員も高齢化していくでしょう。

マンション管理組合の高齢化によるリスク

組合の運営が停滞する

マンション管理組合が高齢化すると、組合の運営が停滞する恐れがあります。構成員が高齢化すれば、病気になったり、入院したりなどの理由で、スケジュール通り会合を行うのが困難になるでしょう。

高齢者の中には体調が芳しくなく親族の世話になっていて、普段家にいない方もいます。組合をまとめる気力がない方や、精神的な負担を理由に役割を担いたくないと考える方も珍しくありません。せっかく会合を開いても、出席率が低ければ、重要な事項の決定を見送らざるを得ない可能性が高いです。それどころか、会合自体の開催も難しくなる可能性もあるでしょう。

住環境が悪化する

管理組合が正常に機能しないと、マンション管理が不十分になるため、住環境の悪化に繋がります。交換、破損・汚損した部分の修繕や設備の更新がされなくなるなど、古い設備を続けるリスクが生じるのです。清掃などの管理は業者に委託するケースが多いので、すぐに問題が生じる分けではないかもしれませんが、業者の交換を検討したいときなど、アクションをとりづらくなるでしょう。

経年劣化が加速する

経年劣化が加速するのも、マンション管理組合の高齢化によるリスクの一つです。大規模修繕による影響は大きく、基本的に、積立金を元手にして、必要があれば追加で費用を負担して行います。大きな金額が動くので、率先して組合の役員が住民をまとめる必要がありますが、組合が機能していなければ修繕を上手く進められません。

加えて、修繕費用が足りなくても物価高騰などの理由により、費用を捻出できないケースもあるでしょう。適切に対処すれば改善できる可能性があっても、放置すれば建物の劣化が進みます。

資産価値の低下や空室増加の恐れ

設備の劣化などによる住環境の悪化に加え、住民が高齢化すると、やがて高齢者向け施設へ転居する可能性があります。年齢による問題から、マンションから去って行く住民は増えるでしょう。

そのようなとき、空いた区画は投資家に売り出されたり、次の転居者を募集したりすることになりますが、管理が行き届いていないと、なかなか買い手が付きません。売却できないために空き家が増えれば、やむを得ず価格を下げることになります。マンション価値の下落にもつながり、住民が持つ区画の資産価値も落ちていきます。

マンション管理組合の高齢化対策

マンション管理組合の高齢化対策として、役員資格の拡大が挙げられます。役員資格を限定していると、管理組合の高齢化が深刻になるため、高齢者の親族にも役員資格を広げるなど、工夫が必要です。

例えば、所有物件を賃貸に出している区分マンション投資家が役員になれないような、「所有者」かつ「住民」に役員資格を限定してしまうと、役員が不足します。区分マンション投資化にも役員資格を与えられるようにすれば、保有物件の資産価値を維持できるようになるでしょう。

実際の高齢化対策の事例を紹介

子どもを分譲マンションの所有者に

子どもを分譲マンションの形式的な所有者にするという、高齢化対策がありました。これは、子供を形式的にマンションの所有者とすると同時に、管理組合の役員になることを信託契約に記載しておくことで、父親が亡くなった後、代わりに役員を引き受けられた事例です。

このケースは父親が管理組合の役員を務めていましたが、高齢と認知症を理由に役員を退任したがっており、後々は子供にマンションを引き継がせるつもりでした。ただし、その間はマンションに住み、管理組合の役員を子供に託したいという思いから生まれた打開策です。

※参照元:東洋経済オンライン|マンション管理組合を揺るがす高齢問題の打開策
(https://toyokeizai.net/articles/-/446002?page=3)

地域でのコミュニティ活動

住民によるコミュニティ活動により、住居者の平均年齢が若返った事例があります。活動場所は主にコミュニティホールであり、「カンガルー文庫」という未就学児に絵本を無償で貸し出す取り組みや、住民スタッフで「日曜喫茶」を運営するなど、住民だけでなく地域に向けて取り組みを展開。上記で紹介した取り組みは、マンションの資産価値を向上させ、子育て世代が入居しました。

※参照元:マンション管理業協会|「2つの高齢化」に備えていち早く動きはじめた、管理組合法人による卓越のマネジメント術【後編】
(https://www.kanrikyo.or.jp/community/article/num1315.html)

マンション管理会社は、デベロッパー系と独立系の2種類に分けられます。それぞれの特徴やメリット・デメリットを整理しました。

デベロッパー系と独立系のメリット・デメリットを比較

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特徴 メリット デメリット
デベロッパー系
         
  • マンションの売主である
    大手デベロッパーの
    グループ企業。
  • 経営基盤が安定している。
  • 管理の質や
    スタッフの質が高い。
  • 親会社との情報共有で
    迅速なトラブル対応が可能。
  • 管理会社を
    自由に選べない場合が多い。
  • 管理費が高額になりやすい。
独立系
  • 親会社を持たない
    独立した管理会社。
    マンション・ビル管理を
    専門業務とする企業。
  • 管理委託費用が比較的安い。
  • 柔軟な対応や
    独自サービスが可能。
  • 修繕工事の業者を
    自由に選択できる。
  • サービスの質が
    低下するリスクがある。
  • 急なトラブル対応が
    難しい場合がある。

デベロッパー系は、ブランド力や高い知名度があるため、安心してマンション管理を任せられるのが大きなメリット。

一方で、独立系はコスト削減や柔軟な対応力といった、デベロッパー系にはない強みを持っています

しかしながら、独立系はデベロッパー系ほどの知名度がないため、サービスの品質や評判についてしっかりと調査・比較する必要がある点が課題です。

そこで、独立系のマンション管理会社を賢く選びたい方に向けて、編集チームが信頼できる管理会社を徹底的に調査しました。

       
解決したい不満から選ぶ
大阪の独立系
マンション管理会社3選
大阪のマンション管理会社38社を調査し、3つの不満を解決できる大阪の独立系マンション管理会社をピックアップして紹介します。
  • 共用部の美観が保たれていない
  • 清掃回数が少なく、汚れが蓄積している。
  • 細かい部分の清掃が行われていない。
こんな管理会社に
お悩みなら...

共有部の清掃業務に
重点をおく

カシワバラ・デイズ
カシワバラ・デイズ
引用元:カシワバラ・デイズ公式HP
https://www.kashiwabara-days.co.jp/lookfor/
特徴
  • 自社社員による清掃の内製化により、清掃品質のばらつきを防ぎ、隅々まで清潔な環境を維持。居住者や来訪者に快適で心地よい空間を提供します。
  • 窓口のスタッフへ何度も連絡しないと動いてくれない
  • 共用部分の照明が切れたまま放置されることが多い
こんな管理会社に
お悩みなら...

管理スタッフへ教育に
重点を置く

浪速管理
浪速管理
引用元:浪速管理公式HP
https://www.naniwakanri.co.jp/
特徴
  • 管理スタッフの業務の質を向上させるため、定期的な研修を実施。1年ごとに研修内容を冊子にまとめ、組合へ提供してくれるので、教育内容と現場が合っているのかを確認し指摘できる。
  • 修繕の相見積もりを依頼したが、返事がない。
  • 値上げの説明がなく、契約内容が不透明。
こんな管理会社に
お悩みなら...

現場と本部の連携
スピードに重点をおく

日本住宅管理株式会社
日本住宅管理株式会社
引用元:日本住宅管理株式会社公式HP
https://www.njk21.co.jp/
特徴
  • 理事会や契約・支払いをオンライン化。リアルタイムで担当者に共有されるため、手続きの手間を減らしながら、伝達ミス防止や対応漏れを最小限に抑えられる

評判の良い管理会社を徹底調査! 大阪のマンション管理会社 おすすめ3選